¿Se puede resolver un contrato de arrendamiento por falta de licencia de apertura?

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En esta entrada revisamos brevemente el tratamiento jurisprudencial de la resolución del contrato de arrendamiento de negocio por la falta de concesión de la licencia de apertura.

Podemos definir el contrato de arrendamiento como un compromiso bilateral mediante el que la parte arrendadora entrega a la parte arrendataria el uso y disfrute de un bien inmueble por tiempo determinado y a cambio de precio cierto (art. 1.543 CC).

Una vez celebrado el contrato de arrendamiento, el arrendador se encuentra obligado a facilitar al arrendatario el goce o uso de la cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, garantizándole la existencia y conservación de la cosa para que sirva al uso a que ha sido destinada (arts. 1.543 y 1.554 CC).

Si el arrendatario no puede desarrollar su actividad, es jurisprudencia reiterada que nos encontramos con la entrega de una cosa distinta o “aliud pro alio”.  Se trata de un incumplimiento pleno por inhabilidad del objeto con la consiguiente insatisfacción total de la parte arrendataria.  Ello permite acudir a la protección recogida en los arts. 1.101 y 1.124 CC (SSTS de 12 de abril de 1993, rec. 2862/1990, y de 17 de febrero de 1994, rec. 1444/1991).

“Aliud pro alio”: cuando el local de negocio no es apto para ser arrendado

La casuística jurisprudencial ha concretado esta inhabilidad de la cosa arrendada. La falta de concesión de la licencia de apertura del local de negocio para el destino convenido en el contrato de arrendamiento supone la imposibilidad de utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que se debe dedicar, de acuerdo con las cláusulas recogidas en el contrato, constituyendo causa legítima para la resolución del contrato de arrendamiento (STS de 22 de diciembre de 2006, rec. 320/2000).

En estos casos, los tribunales no exigen que la imposibilidad de aprovechamiento de los locales de negocio arrendados sea imputable a las partes, sino que la simple frustración de las expectativas dimanantes del contrato sirve como base de resolución contractual, tratándose de supuestos en que resulta aplicable la doctrina del “aliud pro alio” (STS de 10 de septiembre de 2012, rec. 1899/2008).

A continuación recogemos algunas de las sentencias de las Audiencias Provinciales sobre esta cuestión.

A favor del arrendatario

• SAP Alicante, Sección 9ª, de 28 de enero de 2016 (rec. 584/2015).

En este caso, la parte arrendataria interpuso demanda de resolución contractual del contrato de arrendamiento de local de negocio contra la parte arrendadora ex art. 1.124 CC. Por su parte, el órgano judicial afirmó lo siguiente:

“En definitiva, la arrendadora no estaba en condiciones de cumplir la obligación asumida en el contrato, que no era otra que la cesión y explotación de un negocio de restaurante, pues había incumplido las obligaciones administrativas exigidas para poder desarrollar lícitamente dicha actividad. El hecho de que el local estuviese abierto durante cerca de un año y en explotación por la actora no afecta al incumplimiento señalado, sino que viene a reafirmar la propia frustración del fin del negocio, pues la Sra. Olga comenzó a explotar dicho negocio y tuvo que cesar en tal explotación ante la ausencia de la licencia de apertura y obligada por el Ayuntamiento de Elche. Existe causa de resolución del contrato y así debe declararse al amparo del artículo 1.124 CC”.

Por ello, la Audiencia Provincial de Alicante estimó el recurso de apelación interpuesto por la parte arrendataria demandante, en aplicación de la doctrina del “aliud pro alio”, pues la falta de licencia de apertura del local para el destino convenido en el contrato de arrendamiento supuso la frustración del fin del negocio, sin que quedase acreditado por la parte arrendadora que los arrendatarios conocían el estado de tramitación de la concesión de la licencia de apertura cuando se suscribió el contrato de arrendamiento.

• SAP Pontevedra, Sección 6ª, de 12 de julio de 2019 (rec. 218/2019).

En este caso, la entidad arrendataria interpuso demanda de resolución contractual del contrato de arrendamiento de local de negocio contra la parte arrendadora por imposibilidad de destinar el inmueble arrendado al uso previsto en el contrato de arrendamiento, consecuencia de la declaración de nulidad de pleno derecho del Plan General de Ordenación Municipal de Vigo de 16 de mayo de 2008 (STS de 10 de noviembre de 2015, rec. 1658/2014). Por su parte, el órgano judicial dispuso lo siguiente:

“La cláusula Tercera del contrato prevenía, en su apartado 5, que «La finca se dedicará, por parte de la arrendataria a una actividad encuadrada dentro de la categoría de ocio y deporte». Y tal y como asume y reconoce la propia arrendadora (Alegación Tercera del escrito de impugnación), es obvio que en un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, es la arrendataria la que define y determina el destino de local, de suerte que, en el presente caso, la arrendataria había decidido destinar el local arrendado a la actividad de pádel (deporte de raqueta), que evidentemente se integraba en la categoría de ocio o deporte que prevenía el contrato. En cualquier caso, habría de ser el arrendador, quien acreditare, de forma cabal y cumplida, que la actividad a que iba a destinarse el local por parte del arrendatario quedaba extramuros de aquella clase (ocio o deporte).

Y siendo ello así, dado que como consecuencia de la sentencia 10 de noviembre de 2015 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo […], el Plan General de Ordenación Urbana aplicable habría de ser el aprobado definitivamente el 29 de abril de 1993 y este Plan no autorizaba la instalación de un club de pádel en las naves arrendadas, en la medida en que no se trataba de un servicio integrado en una instalación industrial y para uso exclusivo de su personal (Resolución de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo, de fecha 6 de junio de 2016), claro es que los organismos municipales competentes no iban a autorizar o conceder las licencias necesarias para el ejercicio de la actividad que pretendía desarrollar el arrendatario. Y ello determinaba indefectiblemente, en los términos del contrato, la resolución automática (estipulación Tercera) y de pleno derecho (estipulación Duodécima) del contrato”.

Por ello, la Audiencia Provincial de Pontevedra desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte arrendadora demandada, pues la entidad arrendataria no había incumplido su obligación de abono de las rentas ya que se habían extinguido definitivamente las obligaciones contractuales, a virtud de la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento que podía justificar su reclamación.

• SAP Madrid, Sección 12ª, de 18 de diciembre de 2019 (rec. 296/2019).

En el supuesto planteado, la entidad arrendadora interpuso demanda de resolución contractual del contrato de arrendamiento de local de negocio contra la parte arrendataria por falta de pago de las rentas. Por su parte, el órgano judicial afirmó lo siguiente:

“Por lo que entendemos que los arrendatarios no tienen conocimiento de la tramitación de un expediente administrativo contrario a la concesión de licencia, hasta mayo de 2018, que es cuando se personan en el ayuntamiento solicitándolo, sin que nos conste su recepción.

Lo que justifica que como bien sostiene el Juzgador de Instancia pese a la inversión realizada en la obra por los arrendatarios, estos no pudieron iniciar la actividad para la que arrendaron el local por falta de licencia, y si bien esta tramitación había sido asumida contractualmente por ellos, el devenir de los hechos y sobre todo las diferentes resoluciones administrativas dirigidas solo a la propiedad ESTALAYA, solo acreditan que fue la arrendadora la que finalmente llevo a cabo dicha tramitación. Tramitación que no consiguió que se concedieran las licencias correspondientes ni evitó se paralizaran las obras, con lo cual efectivamente los arrendatarios no han tenido ninguna posibilidad de destinar el local al objeto y finalidad del contrato de arrendamiento. Por lo cual ESTALAYA carece de acción para la reclamación de unas rentas por un arrendamiento de un local que no ha podido ser cedido para su uso útil, art. 1554.3 del CC, a los arrendatarios, siendo la causa la propia conducta incumplidora de la propiedad”.

Por ello, la Audiencia Provincial de Madrid desestimó el recurso de apelación interpuesto por la entidad arrendadora, al considerar en este caso que los arrendatarios no habían tenido ninguna posibilidad de destinar el local arrendado al objeto y finalidad del contrato de arrendamiento, por lo que la entidad arrendadora carecía de acción para reclamar las rentas, al concurrir previo incumplimiento por su parte.

• SAP Asturias, Sección 5ª, de 6 de abril de 2021 (rec. 89/2021).

En el presente supuesto, la entidad arrendataria interpuso demanda de resolución contractual del contrato de arrendamiento de local de negocio contra la parte arrendadora debido a la imposibilidad de destinar el inmueble arrendado al uso previsto en el contrato. La arrendataria sostuvo que en ningún momento se le informó que se habían efectuado unas obras en el local que se iba a arrendar y que las mismas eran ilegales. En este caso, el órgano judicial concluyó lo siguiente:

“En el caso de autos, a la vista de lo expuesto en líneas precedentes, es pertinente la resolución del contrato de arrendamiento por causa imputable a la parte arrendadora, al haber arrendado a la actora un local que a la vista de la normativa municipal no era idóneo para el desarrollo de la actividad pretendida por la demandante. Toda vez que el arrendamiento se concertó basándose en que el local tenía un determinado aforo y una determinada estructura que no se adecúa a las exigencias administrativas ya referidas y dado que el negocio a emprender y desarrollar por la arrendataria tenía un fin inequívocamente vinculado a la hostelería, el objeto arrendado era inidóneo para el fin perseguido. Consecuencia de esta resolución por causa imputable a la demandada, es la pertinencia de la indemnización de daños y perjuicios que se acrediten producidos como consecuencia de la resolución […]”.

Por todo ello, la Audiencia Provincial de Asturias estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto la entidad arrendataria demandante por incumplimiento del contrato por parte de la arrendadora, en aplicación de la doctrina del “aliud pro alio”, dado que el local arrendado no era idóneo para el fin perseguido con el contrato de arrendamiento.

En contra del arrendatario

• SAP Valencia, Sección 11ª, de 1 de marzo de 2018 (rec. 499/2017).

En el presente supuesto, la parte arrendadora interpuso demanda de resolución contractual del contrato de arrendamiento de local de negocio contra la parte arrendataria por falta de pago de las rentas. Por su parte, los arrendatarios invocaron la “exceptio non adimpleti contractus”, al carecer el local de licencia para el ejercicio de la actividad objeto del contrato de arrendamiento y por estar el mismo en condiciones deplorables. En este caso, el órgano judicial señaló lo siguiente:

“Por elemental principio de facilidad probatoria, la parte demandada [arrendataria] pudo acreditar que la actividad tenía licencia, aunque fuera a nombre de la persona que la ejercía con anterioridad; máxime cuando fue requerida para aportar la licencia. Sin embargo, no consideramos que estas deficiencias legitimaran a las arrendatarias para, sin más, dejar de pagar las rentas y esperar a que accionara judicialmente la arrendadora. Esta consideración debe ponerse en relación con la falta de acreditación por las arrendatarias de haber requerido a la arrendadora para facilitarle la licencia o sus datos para poder solicitar la subrogación ante la autoridad administrativa, o para reparar las humedades. Tampoco se acredita que las arrendatarias repararan, siquiera fuera parcialmente, las humedades e intentaran después compensar el gasto asumido con las rentas. Realidad no desvirtuada en el recurso, las recurrentes no explican por qué, si los defectos eran tan esenciales, se mantuvieron en la explotación del negocio y en la posesión del local sin instar su devolución a la actora, ni requerirle la subsanación de las deficiencias denunciadas”.

Por ello, la Audiencia Provincial de Valencia desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte arrendataria demandada, al entender que la entrega del local en tales condiciones permitía a los arrendatarios resolver el contrato por incumplimiento de la parte arrendadora; sin embargo, la parte arrendataria en ningún momento instó la resolución del contrato, sino que lo mantuvo vigente, pues no fue hasta la contestación de la demanda cuando se limitó a allanarse a la petición resolutoria de la parte arrendadora.

• SAP Tarragona, Sección 1ª, de 17 de marzo de 2021 (rec. 791/2019).

En este caso, la parte arrendataria interpuso demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio contra la parte arrendadora, así como una indemnización por la inversión realizada en la adecuación del local arrendado. Los arrendatarios entendían que el local objeto del contrato presentaba defectos estructurales que desembocaron en el cierre del establecimiento, ello debido a que la parte arrendadora no había realizado las tareas de conservación necesarias para que el local fuese apto para el destino estipulado en el contrato. Por su parte, el órgano judicial entendió que:

“De la prueba practicada resulta que el local objeto de arrendamiento no presentaba ningún problema estructural y de hecho se elaboró de forma satisfactoria el certificado de idoneidad, sin que por su parte conste que D. Inocencio [arrendatario] aportara el certificado técnico mencionado por el técnico municipal siendo ello de su incumbencia de conformidad con lo pactado contractualmente. No consta cuál fue realmente la causa de los daños producidas por el escape de agua, siendo lo relevante que la entidad de los mismos en modo alguno puede justificar una resolución contractual y mucho menos en atención a ello determinar que el local no era idóneo para el fin contratado […]. Por otro lado, al no existir acción u omisión atribuible a la parte demandada en modo alguno puede prosperar la petición subsidiaria interesada, lo que nos lleva por toda la argumentación reflejada en la presente resolución a confirmar el pronunciamiento realizado en primera instancia”.

Por ello, la Audiencia Provincial de Tarragona desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte arrendataria demandante, pues no se constató que el edificio presentase problemas estructurales. Asimismo, el órgano judicial destacó que los arrendatarios no aportaron prueba pericial alguna para sustentar sus afirmaciones relativa a los problemas en la estructura del local (art. 217 LEC).

Conclusión

En este tipo de litigios, la ausencia de licencia de apertura favorece la reclamación por el arrendatario.  No obstante hay cuestiones que deberá analizar un abogado experto inmobiliario para evitar sorpresas.

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