Responsabilidad del arrendatario por el deterioro

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¿Es responsable el arrendatario de la pérdida o deterioro de la cosa arrendada?

En ocasiones, puede asaltarnos la pregunta de si, en el supuesto de que la cosa arrendada se pierda o deteriore, debe responder de ello el arrendatario o si, por el contrario, debe asumir el arrendador la pérdida como parte de riesgo del contrario. Pues bien, a continuación, puede encontrarse una respuesta concisa sobre los supuestos en los que el arrendatario debe responder de la pérdida o deterioro de la cosa arrendada:

La presunción de culpa del arrendatario por deterioro o pérdida de la cosa deriva directamente de los siguientes tres elementos:

  1. La presunción de que el arrendatario recibió la cosa en buen estado (1562 Código Civil).
  2. La obligación del arrendatario de devolver la cosa en el mismo estado en que la recibió al terminar el arrendamiento.
  3. La presunción de que el arrendatario es culpable del deterioro o pérdida que sufra la cosa que se le dio en arriendo (1563 Código Civil).

En cuanto al primer elemento, la presunción de que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, hay que indicar que tiene carácter iuris tantum (admite prueba en contrario), y que se refiere a que el arrendatario recibió la cosa en un estado necesario, de acuerdo con el uso y destino convenido o al que razonablemente se pueda destinar.

En cuanto al segundo elemento, la obligación de devolver la cosa en el estado en que la recibió, debe precisarse que en el contrato de arrendamiento puede establecerse el modo y el lugar en el que dicha devolución debe llevarse a cabo. A falta de pacto en contrario, el lugar y el modo de la devolución será aquél en el que se encontraba cuando fue entregada, de acuerdo con los artículos 1574 y 1171 del Código Civil. Además, esta obligación de devolver se extiende a los elementos accesorios con los que la cosa se hubiera entregado, y obliga también al arrendatario a desalojar previamente la cosa arrendada, retirando todos los bienes accesorios que le sean propios que la ocupen.

En cuanto al tercer elemento, la presunción de que el arrendatario es culpable del deterioro o pérdida que sufra la cosa arrendada, es necesario tener en cuenta que dicha presunción tiene carácter iuris tantum (admite prueba en contrario), y supone atribuir al arrendatario la carga de la prueba de que el deterioro o pérdida de la cosa ocurrió sin culpa suya.

En lo que se refiere a este último elemento, no puede olvidarse que la presunción de culpabilidad que en un principio contenía el artículo 1563 del Código Civil se ha venido convirtiendo (desde la STS de 20/05/1980, seguida por SSTS de 97/06/1988, 30/12/1995 y 29/01/1996) en una presunción iuris tantum de responsabilidad, convirtiéndose en un supuesto de naturaleza muy similar a los de responsabilidad objetiva. De esta manera, la STS de 30/05/2008 dejó dicho que:

“el artículo 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba de diligencia en la evitación de un daño previsible”.

Conforme a esa evolución, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba para acreditar no sólo que el deterioro o pérdida de la cosa arrendada no se ha debido a su actuación culposa (o a la actuación de cualquiera de las demás personas con quien conviva, de quienes responde en virtud del artículo 1564 del Código Civil), sino también que ha actuado con la diligencia de un buen poseedor para evitar el daño.

Esta expansión de la presunción de culpabilidad hasta la presunción de responsabilidad tiene su fundamento en el hecho de que es el arrendatario el que se encuentra en posesión de la cosa arrendada y, por tanto, quien tiene la posibilidad de evitar la pérdida o deterioro. Esta diligencia máxima exigible, ha dicho la STS de 24/10/2006, no puede entenderse satisfecha “por el mero hecho de haber dedicado la cosa arrendada al uso pactado” e incluso llega a incluir el caso fortuito como supuesto en el que también será responsable del arrendatario (no así, en los supuestos de fuerza mayor).

De todo lo anterior,   debe concluirse   que el arrendatario deberá responder del deterioro o pérdida de la cosa arrendada cuando la cosa hubiera sido entregada en buen estado (o no pueda demostrar lo contrario) o se haya perdido o deteriorado durante el arrendamiento, sin que pueda probar que actuó con toda la diligencia exigible. A los supuestos en los que el arrendador debe responder nos referiremos en otro artículo próximo.

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