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El promotor responde por incumplimiento contractual por defectos constructivos al estar obligado a la entrega de la vivienda exenta de vicios que frustren su utilidad y uso
En los casos de defectos no ruinógenos de la vivienda, el promotor debe responder ante los compradores por cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa: Su obligación es la entrega de las cosas exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso.
Así lo ha indicado la Sección 1 de la Audiencia Provincial de Girona en su sentencia nº 185/2018, de 11 de mayo: Los defectos, sean ruinógenos o no, comprometen la obligación del «promotor-vendedor» de entregar la cosa exenta de vicios constructivos que frustren la finalidad para la que la vivienda fue adquirida.
Antecedentes
Patricio y Dª Ana María adquirieron una vivienda el 29 de marzo de 2007, cuya promotora fue la entidad Pla d’En Nau SL y fue construida por Construcciones Diseny SL; al poco tiempo detectaron la aparición de humedades y hongos en uno de los baños y algunos problemas en la escalera y el suelo.
Los propietarios instauraron demanda contra la promotora Pla d’En Nau SL mediante el ejercicio de la acción de reclamación de indemnización por incumplimiento contractual.
La demandada se opuso a la reclamación, reconociendo que había contribuido a solucionar los desperfectos proporcionando una vivienda mientras se solucionaban con fundamento en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y consideró prescrita la acción interpuesta.
Primera Instancia
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de La Bisbal d’Empordà mediante sentencia de 20 de mayo de 2015, desestimó la demanda porque consideró que la acción fue planteada de forma errónea pues debió plantearse con fundamento en los artículos 1464 y 1484 y siguientes del Código Civil y no en base a la normativa de la LOE.
Contra esta decisión, D. Patricio y Dª Ana María interpusieron recurso de apelación en el que insistieron en su solicitud de la acción de incumplimiento contractual y la falta de resolución de todos los pedimentos por parte del Juez.
Audiencia Provincial
La Sala se refirió a la acción por incumplimiento contractual ejercida contra el promotor de la vivienda y mencionó las acciones que tiene el comprador de vivienda para la reclamación de vicios o defectos de construcción entre las que se encuentra la de resarcimiento por defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación que implica una entrega de la cosa en condiciones distintas a las debidas y exigibles, de conformidad con lo señalado en los artículos 1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil.
En base a esa tesis planteada, desechó de plano la argumentación del juez a quo que consideró que las acciones edilicias del artículo 1484 y siguientes del Código Civil eran las únicas por incumplimiento contractual, desconociendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo que, en palabras de la Sala “admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. 1591 CC con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101, todos ellos del Código Civil (STS de 8 junio 1993 y de 21 marzo 1996). De tal modo que el perjudicado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra”.
Afirmó la Sala que independientemente de que los defectos que se reclaman sean o no ruinógenos, no es óbice para el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual porque esta se ejercita por el cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, en tanto la obligación de entrega de la cosa por parte del «promotor-vendedor» no se cumple de forma plena; por lo que no se requiere acudir a lo señalado en los artículos 1591 del código civil y 17 de la LOE referidos a los daños por vicios de la construcción en casos de ruina.
El comprador en estas situaciones puede dirigirse contra el promotor por las acciones de compraventa y de responsabilidad por incumplimiento de obligaciones para que se reparen los defectos, como en el caso de litigio.
Con esto la Sala determinó que en los casos no ruinógenos también debía entenderse incumplido el contrato de obra, por ser un cumplimiento defectuoso, pudiendo también el promotor reclamar al constructor; criterio que ha seguido el Tribunal Supremo en sentencias posteriores a la LOE, como la de 30 de junio de 2005 en la que expresó:
“la doctrina de esta Sala distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial (ruina física), o peligro del mismo (ruina funcional), en las que predomina la consideración del factor físico de la solidez, la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos casos en que los defectos constructivos afectan a la idoneidad de la cosa para su fin, y en la que entra en juego el concepto o factor práctico de la utilidad, (Sentencias, entre otras, de 26 febrero – 21 marzo – y 16 noviembre 1996 -, 30 enero – y 29 mayo 1997 -, 4 marzo -, 8 mayo – y 19 octubre 1998 -, 7 marzo 2000 – y 8 febrero 2001 -); y dentro de este tipo de vicio ruinógeno se comprenden aquellos defectos de construcción que por exceder de las imperfecciones corrientes producen una violación del contrato o una inhabilitación del objeto, es decir, aquellos defectos que tienen una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino (STS de 28 mayo 2001 -)”.
Conclusión
Finalmente, la Sala concluyó que existió un cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa y el «promotor- vendedor» debía responder ante los compradores porque su obligación era la de entregar la vivienda exenta de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso.
En consecuencia, se revocó la sentencia de primera instancia y se condenó a la promotora al pago de una indemnización por incumplimiento parcial contractual.
