Consecuencias de comprar un inmueble como “cuerpo cierto”

 

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En este artículo, vamos a realizar un análisis sobre las consecuencias de la compraventa de un inmueble como “cuerpo cierto”. En el contrato de compraventa de un inmueble, la entrega del mismo constituye una de las obligaciones esenciales del vendedor. Esta entrega se convierte en el medio por el cual el comprador adquiere la propiedad o el dominio sobre el bien inmueble.

En ocasiones, el comprador constata con posterioridad a la compraventa que el inmueble que ha adquirido tiene una cabida diferente a lo previsto en el contrato. Este problema de la discrepancia de cabida en la compraventa de un inmueble ha ocupado reiteradas veces tanto a los tribunales como a la doctrina.

La cuestión de la discrepancia de cabida en la compraventa de un inmueble está regulada en los arts. 1.469 a 1472 del CC. Estos preceptos parten de la distinción entre dos modalidades de compraventa: (a) la compraventa con expresión de la cabida o a precio por unidad de medida; y (b) la compraventa a precio alzado o como “cuerpo cierto”. Así, en la primera modalidad de compraventa, la discrepancia de cabida influye en la obligación de pago del comprador; mientras que, en la segunda modalidad, la discrepancia de cabida no tiene relevancia respecto al precio.

¿Qué significa la compraventa como “cuerpo cierto”?

La compraventa como “cuerpo cierto” es aquella en la que el precio no se calcula en función de la expresión de su cabida, ni en razón de un precio por unidad de medida o número, sino por la suma global pactada. Esto supone que el bien inmueble objeto de compraventa viene delimitado por su descripción en el contrato o en la escritura pública, con independencia de su superficie real, pues el precio no viene concretado por metro cuadrado. Así pues, la cabida del inmueble no se establece como un elemento que haya sido tenido en cuenta por las partes contratantes para formar su voluntad contractual, resultando irrelevante, pues, su mención en el contrato.

En este mismo sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 785/2009, de 24 de noviembre de 2009 (rec. 1230/2005), citando otras muchas resoluciones, en relación con la compraventa como “cuerpo cierto”:

“en el caso de venta como «cuerpo cierto», con precisión de los linderos de la finca, son estos los que fijan la extensión que ha de ser entregada al comprador aun en el supuesto de que se hubiera designado en el contrato su cabida y resultare una cabida mayor o menor de la mencionada, supuestos en los que, como dice la sentencia de esta Sala de 18 mayo 1982, seguida por la de 5 mayo 2008, «como reconoce la doctrina científica, la venta en cuanto a la superficie vendida ofrece un cierto aire aleatorio, estando en estos casos determinada la fisonomía del inmueble vendido, como declaró la sentencia de 12 marzo 1948, por su naturaleza y por el enclavamiento geográfico que marcan sus linderos». La de 31 enero 2001 afirma que «la venta a cuerpo cierto requiere que el precio no se haya pactado por unidad de medida, y estipulándose un precio sin referencia a este dato, sino de forma alzada, ninguna trascendencia tiene para su calificación como tal venta el que se haga mención de la extensión del objeto comprado». Ello se ha de poner en relación con la postura mantenida por la generalidad de la doctrina científica en el sentido de considerar que, partiendo de la claridad de la disposición contenida en el párrafo primero del artículo 1.471 en el sentido de que en la venta a precio alzado no tendrá lugar el aumento o disminución del precio aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato, no existe verdadera contradicción con lo señalado en el párrafo segundo, que prevé la venta de cuerpo cierto con designación añadida de cabida o número, supuesto en el cual, si la cabida real es mayor que la expresada en el contrato, el vendedor está obligado a entregar «todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos», y si no pudiere entregar la totalidad del terreno comprendido en los linderos determinados en el contrato -así, por ejemplo, cuando exista un enclave propiedad de tercero- «sufrirá una disminución en el precio proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló»”.

¿Qué significa alquilar como “cuerpo cierto”?

El alquiler como “cuerpo cierto” es aquel en el que el precio no se calcula en razón de su cabida, ni tampoco en función de un precio por unidad de medida, sino según la suma global pactada. Al igual que ocurre con la compraventa como “cuerpo cierto”, el alquiler como “cuerpo cierto” supone que cualquier discrepancia entre la cabida que se estipule en el contrato (en muchos casos, no aparece) y la realidad no tiene trascendencia jurídica. Por ello, en los casos de alquiler como “cuerpo cierto”, si existen discrepancias sobre la cabida del inmueble, el arrendatario no puede exigir una disminución de la renta ni el arrendador puede aumentarla.

¿Dónde se encuentra regulada la compraventa como “cuerpo cierto”?

La compraventa a precio alzado o como “cuerpo cierto” se encuentra regulada en el art. 1.471 del CC. En relación con esta modalidad de compraventa, el citado precepto dispone lo siguiente:

“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio, pero si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló”.

Como puede extraerse del mencionado artículo, en estos supuestos no tiene importancia la cabida del inmueble. Así, en la compraventa como “cuerpo cierto”, una discrepancia de cabida, con independencia de que sea positiva o negativa, no tiene ningún efecto sobre la obligación de pago del comprador.

¿Qué consecuencias tiene que en el contrato de compraventa se indique que su objeto es un “cuerpo cierto”?

Tal como se ha expuesto anteriormente, si en el contrato de compraventa se indica que su objeto es un “cuerpo cierto”, no tiene relevancia la cabida del bien inmueble (art. 1.471 CC). Así pues, si el bien inmueble vendido a un precio alzado conjunto resulta de mayor o menor cabida que la expresada en el contrato, no se produce ningún aumento ni disminución en el precio, por la irrelevancia del factor cabida en la formación de la voluntad de las partes contratantes.

Por tanto, en estos casos, el vendedor está obligado a entregar el inmueble, con independencia de la cabida real del mismo. Por su parte, el comprador que adquiere como “cuerpo cierto” no puede reclamar al vendedor a causa de una posible menor cabida del inmueble (art. 1.471 CC).

Resulta, pues, necesario prestar atención y revisar previamente el inmueble en su totalidad, para poder tener conocimiento de la superficie real y de los problemas del inmueble antes de realizar la compraventa.

¿Puede una parte exonerarse de toda responsabilidad por el uso de la expresión “cuerpo cierto”?

Una de las partes contratantes no puede exonerarse de toda responsabilidad contractual por el empleo de la expresión “cuerpo cierto”. Recordemos que la inclusión de la expresión de “cuerpo cierto” tan solo hace referencia a la cabida del inmueble. Por ello, el vendedor puede exonerarse de responsabilidad por el uso de la expresión “cuerpo cierto” solo en aquellos casos en los que el inmueble resulte de mayor o menor cabida que la expresada en el contrato. En estos supuestos, no se producirá ningún aumento ni disminución en el precio.

Por su parte, el comprador sí tiene la posibilidad de reclamar al vendedor por vicios ocultos en el inmueble, así como por incumplimiento contractual en caso de entrega de cosa distinta a la pactada.

¿A qué características del inmueble afecta el término “cuerpo cierto”?

A pesar de lo que se pueda creer, el término “cuerpo cierto” no hace referencia al estado de conservación del inmueble, sino que se relaciona con el concepto de superficie o de cabida del mismo. El inmueble se define como un cuerpo delimitado por una serie de límites constructivos (muros, pareces, cercas, vallas, etc.). En estos casos en los que no resulta relevante la cabida o la superficie real del bien inmueble, no tendrá lugar una adaptación del precio. Esto se traduce en que el precio del objeto del contrato de compraventa no se concreta por metro cuadrado.

¿Afecta el término “cuerpo cierto” a los vicios ocultos?

El término “cuerpo cierto” no afecta a los vicios ocultos. Así pues, aunque en el contrato de compraventa se incluya que el inmueble se adquiere como “cuerpo cierto”, el comprador tiene la posibilidad de reclamar posteriormente al vendedor por la existencia de vicios ocultos.

Requisitos y plazos de la acción por vicios ocultos

Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no se pueden detectar en el momento de la compraventa. El ejercicio de la acción por vicios ocultos posibilita al comprador bien reclamar su reparación o bien la resolución del contrato de compraventa (art. 1.486 CC).

Para poder ejercitar la acción por vicios ocultos, deben darse tres requisitos fundamentales: (i) debe ser oculto, esto es, no puede tratarse de un defecto que se aprecie a simple vista; (ii) ha de ser preexistente a la compraventa, por lo que el desperfecto debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato; y (iii) debe tratarse de un defecto grave, de modo que disminuya el valor de la cosa al punto de que si la hubiese conocido el comprador, no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor por la misma.

El comprador dispone de un plazo de seis meses para el ejercicio de esta acción desde que se procedió a la entrega del inmueble objeto de la compraventa (art. 1.490 CC).

El incumplimiento contractual ex art. 1.124 del Código Civil

Por su parte, el término “cuerpo cierto” tampoco afecta a la posibilidad de ejercitar la acción por incumplimiento contractual ex art. 1.124 del CC. Esta facultad resolutoria permitirá al comprador resolver el contrato en caso de que se esté en presencia de cosa distinta o “aliud pro alio”, y no ante una discrepancia en la cabida del inmueble. Asimismo, la resolución del contrato supone no solo la mutua restitución de las prestaciones, sino también el resarcimiento de los daños sufridos por el contratante cumplidor (art. 1.124 CC).

La indemnización ex art. 1.101 del Código Civil

Por último, el término “cuerpo cierto” tampoco afecta a la posibilidad de indemnización prevista en el art. 1.101 del CC. Así pues, el que incumpla las obligaciones dispuestas en el contrato de compraventa quedará sujeto a la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

¿Afecta el término “cuerpo cierto” a las infracciones de la ordenación urbanística?

El término “cuerpo cierto” puede afectar, en principio, a las infracciones de la ordenación urbanística. Por ello, si la compraventa se ha realizado como cuerpo cierto y a precio alzado, no tendrá lugar el aumento o la disminución del precio, aunque resulte mayor o menor cabida de la expresada en el contrato debido a infracciones de la ordenación urbanística. Así, la SAP de Girona nº 109/2013, Sección 1ª, de 18 de marzo de 2013 (rec. 56/2013):

“Concretando más la clase de acción ejercitada, encontramos que el contrato se concertó como venta de cuerpo cierto y por precio alzado, de la lectura del clausulado contractual resulta que el precio no se determinó por unidades de medida, sino de forma alzada, como retribución global por la transmisión de una finca determinada, sin especificar ningún criterio de conexión entre las unidades de su extensión superficial y el precio pactado (Ss. T.S. 6 jul. 2006 o 31 Ene. 2001).

En consecuencia, no cabe duda que una de las acciones ejercitadas en la demanda, como se desprende del mismo suplico de la misma en que con carácter subsidiario, concreta la pretensión por la vía de solicitar la restitución del precio en proporción al montante de metros cuadrados de la menor cabida, en coincidencia con el art. 1471 CC, que previene «una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número» […].

En el caso presente, la indemnización lo deberá de ser para la adecuación de la vivienda a la normativa vigente al momento de la compra de la vivienda, que era la obligación que tenía el vendedor, en el momento de la venta y en consecuencia deberá fijarse en la cuantía de 6.344,00 euros, la indemnización a percibir”.

En todo caso, ante infracciones de la ordenación urbanística, ello no obsta para poder ejercitar la acción de incumplimiento contractual ex art. 1.124 del CC, si se apreciase la inhabilidad del inmueble. Esto se debe a que en estas situaciones habría incumplimiento contractual pleno del vendedor, con la consiguiente insatisfacción del comprador. En este sentido, la SAP de Madrid nº 104/2019, Sección 11ª, de 11 de marzo de 2019 (rec. 725/2017):

“En este punto nos remitimos a lo recogido en la sentencia de primera instancia sobre las normas subsidiarias de planeamiento del municipio de Colmenarejo de abril de 1996, en el fundamento de derecho cuarto, no desvirtuado en esta alzada. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad en un futuro de darle otra utilidad al bajo cubierta. Pero a la fecha de la compraventa, y como también recoge el documento aportado con la demanda («Historia del caso») dicho espacio se usa como trastero. A lo que cabe añadir que la compra se hizo como cuerpo cierto y a precio alzado y por tanto no tendrá lugar el aumento o disminución del precio, aunque resulte mayor o menor cabida de la expresada en el contrato […].

Entendemos por tanto que concurre un incumplimiento de los vendedores por cuanto se dice que la vivienda se vende libre de cargas y gravámenes, cuando se conocía por aquellos que tales pérgolas eran ilegales, existiendo pendientes varios expedientes administrativos, que aún archivado el primero antes de la escritura de compraventa por caducidad, ello no impedía, como así ha sido, la apertura de otros pendiendo en definitiva una posible demolición […].

Lo anterior nos sitúa en el ámbito del art. 1.101 del CC, según el cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.

¿Afecta el término “cuerpo cierto” en el alquiler de un local comercial a la licencia de apertura?

El término “cuerpo cierto” puede afectar, en principio, en el alquiler de un local comercial a la licencia de apertura. La razón de emplear este término es porque la causa del contrato para el arrendatario es lo que se denomina “cuerpo cierto”, esto es, se alquila el local comercial con independencia de su cabida total. Se busca la idoneidad del local para el uso al que va a ser destinado. Así, si el arrendatario ha aceptado que conoce y admite los usos del local, no podrá pedir la resolución del contrato por incumplimiento si le es denegada la licencia de apertura. La SAP de Madrid nº 582/2006, Sección 14ª, de 26 de septiembre de 2006 (rec. 155/2006) señala lo siguiente:

“El local, en su realidad física, tiene mayor superficie que la que figura en el Registro de la Propiedad, pero el local entregado a la arrendataria actora para su uso y disfrute es, en su realidad física, el mismo que figura en el contrato de arrendamiento como objeto del mismo, con la superficie que señala (140 metros cuadrados descontados los 55 correspondientes al patio) y que aquélla arrienda como cuerpo cierto; realidad física que la arrendataria declara conocer […]. En realidad, el problema de esa zona vaciada no es su titularidad, que según el título de la demandada es propiedad suya, sino que, en el plano de construcción del edificio, existente en el expediente administrativo de licencia de obras de sustitución, aparecía cerrada y no estaba computada dentro de la superficie construida y si la actora declaró conocer la situación urbanística del local, conocía o debía conocer que la superficie correspondiente a la zona vaciada no servía para instalar parte de la actividad, sin una previa legalización de la obra de aumento de superficie. No existe, por tanto, ocultación de la demandada, sino falta de diligencia de la actora en comprobar la superficie del local arrendado hábil para la instalación del negocio, que declara conocer, al declarar que conoce la situación urbanística, y en ubicar el habitáculo para control y estudio de grabación, ubicación que libremente ella establece”.

¿Dónde aparece el término “cuerpo cierto”?

En algunos contratos de compraventa, se incluye la expresión “cuerpo cierto”, o «precio alzado».  En otras ocasiones se establece en el contrato que el inmueble se adquiere como una unidad global por un precio único en su totalidad.

¿Cabe emplear el término “cuerpo cierto” en la venta de vivienda sobre plano?

La compraventa como “cuerpo cierto” se aplica cuando el inmueble ya se encuentra construido, pues en estos casos es donde se pueden realizar las comprobaciones necesarias para contrastar la información recibida por el vendedor con el objeto real. Sin embargo, en la compraventa sobre plano no se puede acreditar su realización como “cuerpo cierto”, aunque así se especifique en el contrato, pues no es aplicable a estos supuestos.  Por tanto, se considera que, si el vendedor entrega una vivienda que se adquirió sobre plano con una superficie inferior a la pactada, estará incumpliendo sus obligaciones. El comprador tendrá, pues, a su alcance el ejercicio de la acción resolutoria por incumplimiento contractual (art. 1.124 CC).

Resoluciones sobre compraventa de un inmueble como “cuerpo cierto”

A continuación, recogemos resoluciones de los tribunales en relación con la compraventa de un inmueble como “cuerpo cierto”:

• SAP Barcelona nº 203/2010, Sección 1ª, de 4 de mayo de 2010 (rec. 378/2009).

En este caso, la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia a favor de los compradores, ratificando la condena a los vendedores a la devolución a la parte compradora de las arras e indemnización por incumplimiento del contrato de compraventa. La parte vendedora debía haberse asegurado que el contrato reflejaba la información real transmitida a los compradores, pues la vivienda se enfrentaba a una actuación administrativa que podía conllevar la demolición de parte de la superficie construida. Así pues, el órgano judicial entendió que no se podía exigir a los compradores a que otorgasen contrato de compraventa de un objeto distinto al pactado, aunque en el contrato se hubiese estipulado la transmisión como “cuerpo cierto”. Así lo dispuso la mencionada resolución:

“En efecto, es un hecho indudable que los actores estuvieron interesados en la compra de la vivienda propiedad de los demandados, considerando que el objeto de la referida compra lo integra el cuerpo cierto conformado por la realidad misma de la vivienda en cuestión (art. 1469 y 1471 CC), no sólo porque así resulta de la normalidad de las cosas, sino porque se infiere del conjunto de pruebas practicadas, siendo de interés destacar la declaración de Doña. Julieta que actuó como agente inmobiliario en la referida transacción que en el acto del juicio manifestó que «los compradores estaban interesados en la finca tal cual estaba» […].

Ahora bien, la voluntad de apartarse del contrato manifestada por una de las partes debe entenderse referida a un deseo propio y no a una consecuencia del incumplimiento de la otra parte contratante, que es lo que ha ocurrido en el caso de autos, en que si bien es la parte compradora la que manifiesta su voluntad de apartarse del contrato, tal conducta viene determinada porque la vendedora no está en situación de transmitir la finca en las condiciones inicialmente pactadas, lo que supone un incumplimiento contractual que ha de tener la sanción prevista en el propio contrato de arras, del mismo modo que si se tratara de un desistimiento unilateral, pues no se puede exigir a la parte compradora a que otorgue contrato de compraventa de un objeto distinto al pactado”.

• SAP Alicante nº 191/2012, Sección 9ª, de 29 de marzo de 2012 (rec. 621/2011).

En este supuesto, la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia a favor de los compradores, ratificando la condena a la entidad vendedora al pago de la indemnización correspondiente a la disminución de la superficie pactada. El órgano judicial recordó que en la compra de vivienda sobre plano no resultaba de aplicación el art. 1.471 del CC, relativo a la compraventa de “cuerpo cierto”. En estos casos, la discrepancia de cabida constituía un incumplimiento contractual. Así lo recogía la resolución citada:

“En efecto, el contrato concertado entre las partes es un contrato de compraventa de viviendas o locales en construcción sobre proyecto o sobre plano, que constituye una modalidad de la compraventa de cosa futura, naturalmente siempre sobre la base de lo acordado por las partes en relación, además, con las normas protectoras de los consumidores que sean de aplicación si es el caso y al que no le es aplicable el artículo 1.471 del Código Civil ni tampoco los artículos 1.469 y 1.470 del mismo texto, sino que la diferencia existente al momento de perfeccionarse el contrato entre la cabida real del inmueble y la erróneamente estimada por las partes al otorgar su consentimiento constituye un supuesto de incumplimiento o cumplimiento inexacto de la obligación de entrega, no subsumible en aquella particular normativa”.

• SAP Valencia nº 442/2013, Sección 7ª, de 8 de octubre de 2013 (rec. 49/2013).

En este caso, la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia a favor de los compradores, confirmando la estimación de la acción de resolución contractual por incumplimiento imputable a la vendedora. Dado que el inmueble vulneraba la legalidad urbanística, el órgano judicial confirmó que debía estimarse la acción resolutoria ejercitada por los compradores, por haber incumplido la vendedora su obligación de entrega. En este sentido, la resolución mencionada disponía lo siguiente:

“No consta en el procedimiento documento alguno que acredite que por parte de la demandada se han iniciado las actuaciones para solicitar la licencia para legalizar las obras. Por tanto, el incumplimiento contractual es manifiesto, pues no es admisible que los demandantes, a la vista de las alteraciones dela legalidad urbanística realizadas en la vivienda objeto del contrato de arras, tengan que asumir su legalización cuando dicha obligación corresponde al transmitente del inmueble que es el demandado. Con independencia de que la vivienda conforma un cuerpo cierto, al comprador le asiste la presunción de legalidad de las obras, máxime cuando la finca ha estado sometida a un proceso de rehabilitación, siendo inusual que para la formalización de un contrato de arras se reclame la documentación técnica para averiguar o comprobar que la obra se sujeta a la licencia municipal concedida”.

• SAP Valencia nº 506/2019, Sección 6ª, de 4 de noviembre de 2019 (rec. 302/2019).

En este supuesto, la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia a favor de la compradora, declarando la nulidad de pleno derecho por abusiva de la estipulación discutida de la escritura pública de compraventa, condenando a la vendedora demandada a indemnizar a la compradora. Para el órgano judicial, la cláusula por medio de la cual la compradora renunciaba al derecho de evicción y saneamiento debía considerarse nula por abusiva. Se trataba de una cláusula de renuncia no habitual en los contratos de compraventa, salvo que se hubiese pactado una disminución de precio en atención al deficiente estado de conservación del inmueble. En el presente supuesto, no podía considerarse efectiva al no concurrir en el vendedor la ignorancia de los vicios o defectos ocultos de lo vendido. Así lo recogía la resolución citada:

“La primera cuestión que debe examinarse es si la cláusula cuarta de la escritura de compraventa es nula por abusiva y debe sacarse del contrato. Dispone que: «El estado físico y jurídico de la vivienda y de los elementos comunes de la cual forma parte, es conocida por la parte compradora, adquiriendo la misma como cuerpo cierto a su entera satisfacción, para su posterior reforma». La parte demandada considera que la compradora renunció a los derechos de evicción y saneamiento y es válida de conformidad con el artículo 1485 del CC que dispone: «El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignora los vicios o defectos ocultos de lo vendido.» […]

El tribunal interpreta la citada estipulación de forma diferente a la realizada por la parte demandada y la juzgadora de instancia pues si se interpreta atendiendo a su literalidad el hecho de que se conozca su estado físico y jurídico y que se adquiera como cuerpo cierto, no exime de la obligación de saneamiento para la vendedora por vicios ocultos, como son los que presenta la vivienda, fundamentalmente humedades por capilaridad que no fueron apreciados visualmente cuando la vivienda fue visitada, aunque si conocida por la parte vendedora cuando en julio del 2007 adquirió la vivienda. De entenderse que se trata de una cláusula de renuncia de los compradores al derecho de evicción y saneamiento, esta debería reputarse nula […]”.

Conclusión

Si la compra o alquiler de un inmueble se hace como «cuerpo cierto» o a «precio alzado», el vendedor no queda automáticamente exonerado de responsabilidad por los vicios ocultos, defectos o irregularidades urbanísticas.  Es posible tanto anulación del contrato como su resolución o la indemnización por incumplimiento o daños.

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