Otorgar un poder para vender un inmueble no significa necesariamente que cualquier compraventa realizada al amparo de ese poder sea válida. Cuando el poder se utiliza en circunstancias distintas de las previstas o como instrumento para garantizar una deuda, pueden surgir cuestiones jurídicas de especial relevancia. Un abogado anular compraventa por poder puede analizar el contenido del poder, la finalidad de la operación y las circunstancias en las que se produjo la transmisión para valorar las posibles vías legales. La Sentencia 160/2026 de la Audiencia Provincial de Alicante aborda precisamente un supuesto de estas características y ofrece criterios de interés sobre la prohibición del pacto comisorio.
Identificación de la Sentencia
- Tribunal: Audiencia Provincial de Alicante
- Sección: 9.
- Fecha: 9 de marzo de 2026.
- Nº de Resolución: 160/2026.
Antecedentes
En noviembre de 2015, D.ª Adela, D.ª Rosalia y D. Matías convinieron verbalmente con la mercantil EUROSOL INNOVADORA, S.L. realizar una inversión de 55.665 dólares (equivalentes a 52.935,23 euros) en un negocio de alquiler de tanques de petróleo en el puerto de Rotterdam.
La sociedad inversora exigió como condición que se le garantizara la devolución íntegra del capital si la operación comercial no se consumaba en un plazo de entre 6 y 8 días.
Para articular esta garantía, los actores otorgaron una escritura pública de poder especial de venta sobre su vivienda familiar (sita en Torrevieja) a favor de D. Isaac, quien actuaba como intermediario en la operación. El pacto verbal de las partes estipulaba que dicho poder serviría únicamente como garantía cautelar y que no se utilizaría de forma unilateral.
Tras frustrarse el negocio petrolífero y ante las sucesivas demoras en la devolución del capital, el apoderado D. Isaac, haciendo uso de dicho poder y siguiendo las instrucciones de garantía, otorgó el 28 de marzo de 2016 una escritura pública de compraventa por la que transmitió la vivienda a la propia acreedora, EUROSOL INNOVADORA, S.L., por un precio fijado de 123.610 euros.
Esta cuantía era muy inferior al valor de tasación del inmueble en el registro, que ascendía a 255.212,36 euros (y 191.409,27 euros para subasta).
Los propietarios no fueron informados de la venta y se enteraron en julio de 2016 al recibir una notificación de liquidación del impuesto de plusvalía del Ayuntamiento de Torrevieja, procediendo de inmediato a revocar el poder.
Tramitación Judicial
Primera instancia
La Sección Civil del Tribunal de Instancia de Torrevieja (Plaza nº 1) dictó sentencia el 23 de enero de 2025 desestimando la demanda de nulidad interpuesta por los propietarios.
Al mismo tiempo, el juzgado estimó la demanda por precario de EUROSOL INNOVADORA, S.L. y condenó a los actores a desalojar el inmueble, al considerar que la venta se había realizado al amparo de un poder de representación plenamente válido y vigente en el momento de la firma.
Audiencia Provincial
D.ª Adela interpuso recurso de apelación interesando la nulidad de la compraventa por tratarse de una garantía comisoria prohibida.
La Audiencia Provincial de Alicante (Sede Elche) ha estimado parcialmente el recurso, revocando la validez de la transmisión patrimonial y el desalojo.
Cuestión Jurídica Principal
La controversia consiste en determinar si la venta de un inmueble efectuada por un apoderado a favor del propio acreedor del representado, utilizando un poder especial de venta concebido exclusivamente para garantizar la devolución de una deuda, incurre en la prohibición del pacto comisorio regulada en los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
El tribunal analiza si, bajo la doctrina del fraude de ley (artículo 6.4º del Código Civil), este tipo de transmisiones instrumentales adolecen de una nulidad radical y absoluta que deba ser apreciada incluso de oficio por los tribunales por afectar al orden público económico.
Razonamiento del Tribunal
La Sala revoca la resolución de primera instancia y declara la nulidad radical e insubsanable de la escritura de compraventa.
El tribunal razona que, si bien se utilizó formalmente un poder de representación y un contrato de compraventa válidos, la verdadera causa del negocio no era provocar una transmisión dominical definitiva, sino articular una garantía coactiva de cobro que permitiría al acreedor apropiarse del bien en caso de incumplimiento de la deuda, eludiendo los procedimientos legales de ejecución patrimonial.
El tribunal puntualiza que esta figura (venta en garantía) vulnera frontalmente la prohibición imperativa del pacto comisorio, destinada a proteger tanto al deudor (para evitar abusos ante su situación de necesidad) como a los restantes acreedores de la herencia o del tráfico crediticio general.
Respecto al apoderado, D. Isaac, la Sala confirma su absolución personal por falta de legitimación pasiva, ya que al actuar como mero mandatario representativo no es parte del negocio jurídico cuya nulidad se declara, si bien la Sala considera relevante su intervención en la operación analizada.
La ratio decidendi de la sentencia establece que:
“la verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisión dominical actual y definitiva sino una transmisión provisional y cautelar, en funciones de garantía, a consolidar en caso de incumplimiento de la obligación”.
Para fundamentar su decisión, la Sala aplica una sólida línea jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo (entre otras, las SSTS de 5 de junio de 2008 y 77/2020 de 4 de febrero) y directrices de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que extienden la nulidad absoluta del pacto comisorio a cualquier estructura indirecta o simulada (como las ventas con pacto de retro o las daciones en pago bajo condición suspensiva de impago) destinadas a eludir de forma fraudulenta las prohibiciones del Código Civil.
Decisión del Tribunal
La Audiencia Provincial de Alicante estima en parte el recurso de apelación de la demandante y resuelve:
- Declarar la nulidad radical de la escritura pública de compraventa de 28 de marzo de 2016 y ordenar la cancelación de la inscripción de dominio a favor de EUROSOL INNOVADORA, S.L. en el Registro de la Propiedad nº 1 de Torrevieja, volviendo la vivienda a la nuda propiedad de D.ª Adela y al usufructo de D. Matías y D.ª Rosalia.
- Desestimar íntegramente la demanda de desahucio por precario formulada por la mercantil.
- Confirmar la absolución del codemandado D. Isaac por falta de legitimación pasiva, sin pronunciamiento sobre sus costas.
- Imponer las costas procesales de la primera instancia de ambos procedimientos a la mercantil EUROSOL INNOVADORA, S.L., sin que se realice especial imposición sobre las costas de la alzada.
Conclusión
En el supuesto analizado por la Audiencia Provincial de Alicante, la utilización del poder especial como mecanismo de garantía de una deuda llevó al tribunal a apreciar la existencia de un pacto comisorio indirecto y a declarar la nulidad de la compraventa.
