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La denegación de la subrogación en la hipoteca por el banco es un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato, cuando el promotor se había obligado a conseguirla
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia de 17 de diciembre de 2019, con nº de resolución 677/2019, ha desestimado el recurso de casación interpuesto por la promotora-vendedora, Widman, S.L., al considerar que el recurso presentado, carecía de fundamento de forma manifiesta, pues no sustentó el motivo alegado, en combatir la interpretación de la “ratio decidendi”. La Audiencia Provincial de Murcia, consideró que, de acuerdo con lo previsto en el documento privado de compraventa suscrito por Widman, S.L. y por D. Jose Pablo y Dña. Modesta, el precio se satisfaría mediante la subrogación de los compradores en el préstamo a promotor que estaba gestionando la demandante de modo que, concedido el préstamo, fue la negativa del Banco a conceder la subrogación lo que impidió a los compradores abonar el precio, procediendo a resolver el contrato por imposibilidad sobrevenida, por incumplimiento de la parte vendedora.
Antecedentes de hecho
El 9 de marzo de 2007, Widman, S.L., como promotora-vendedora, y D. Jose Pablo y Dña. Modesta, como compradores, firmaron un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción.
La parte compradora realizó tres pagos en concepto de anticipo, por un importe de 29.000 euros, más 2.030 euros, en concepto de IVA.
El 16 de diciembre de 2009, la parte vendedora les envió una comunicación, donde se les informó a los compradores de la obtención en noviembre de la cédula de primera ocupación, y les requirió para que otorgasen escritura pública y pagaran el resto del precio.
Los compradores no realizaron el pago, porque el contrato de compraventa establecía que el pago del precio pendiente se satisfaría en el caso de que la parte vendedora obtuviera el préstamo hipotecario, mediante la subrogación de los compradores. La entidad financiera se había negado a realizar dicha subrogación, por lo que los compradores decidieron resolver el contrato por incumplimiento del mismo por la vendedora. Sin embargo, la promotora no les quiso devolver las cantidades entregadas.
El 2 de junio de 2011, Widman, S.L. presentó demanda, que fue repartida al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lorca. Solicitó que se condenara a la parte compradora a abonarle, en concepto de precio pendiente de pago más IVA, 159.001,01 euros, más una indemnización por los daños ocasionados por el incumplimiento contractual. También que se elevara a escritura pública el contrato.
Primera Instancia
El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lorca dictó sentencia el 12 de noviembre de 2015. Desestimó la demanda de Widman, S.L., y estimó íntegramente las demandas reconvencionales de D. Jose Pablo y Dña. Modesta. Declaró resuelto el contrato de compraventa, y condenó a Widman, S.L., a restituir a los compradores los 29.000 euros más los 2.030 euros en concepto de IVA, más los intereses legales y las costas del procedimiento.
El Juzgado se basó en la interpretación del contrato. Consideró que la intención de las partes, según las cláusulas del contrato, era que el comprador podía subrogarse, creando expectativas. La razón por la que la entidad financiera se negó a la subrogación recayó sobre las condiciones económicas de los compradores. El comprador tenía la posibilidad de resolver el contrato por incumplimiento del vendedor, debiendo este último devolverle la cuantía dada en su momento.
La entidad inmobiliaria interpuso recurso de apelación.
Audiencia Provincial
La Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Murcia dictó sentencia el 7 de noviembre de 2016, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Widman, S.L.
La Audiencia Provincial consideró que los compradores querían comprar la vivienda a cambio de que se les subrogara en el préstamo hipotecario. No hubo voluntad incumplidora por parte de los compradores. Interpretó el contrato de compraventa. Para la Sección, en contrato se estableció que el precio se satisfaría mediante la subrogación de los compradores en el préstamo. La entidad bancaria se negó a dicha subrogación, por lo que los compradores no pudieron abonar el precio. También afirmó que el contrato de compraventa sí preveía la posibilidad de resolución por parte del comprador en caso de retraso por parte del vendedor.
Concluyó que el contrato quedaba resuelto por imposibilidad sobrevenida, y acordó la devolución de las cantidades entregadas en su momento.
Widman, S.L. recurrió esta sentencia.
Tribunal Supremo
Widman, S.L. interpuso recurso de casación, alegando infracción de los artículos 1105, 1124, 1182 y 1184 del Código Civil, justificando interés casacional mediante la cita de varias sentencias del Tribunal Supremo, como, por ejemplo, STS 820/2013, de 17 de enero, entre otras.
El Tribunal Supremo dictó sentencia el 17 de diciembre de 2019, desestimando el recurso de casación. Confirmó la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4ª, el 7 de noviembre de 2016. Condenó en costas a Widman, S.L.
Wildman consideró que la subrogación en el préstamo hipotecario era una alternativa que se ofrecía al comprador, no una obligación asumida por el vendedor. En la venta de la vivienda debió tenerse en cuenta la información previa al contrato, sobre todo en cuanto al precio, sobre integración de la oferta, promoción y publicidad e interpretación e integración de los contratos con condiciones generales.
El TS «ha venido reiterando que debe mantenerse la interpretación que del contrato haga el tribunal de instancia, aunque no sea la única posible, por ser «más objetiva y desinteresada» que la «más subjetiva y parcial» del recurrente. (…) Es posible estimar el recurso de casación que plantea como cuestión jurídica la interpretación del contrato cuando la misma es absurda, arbitraria, ilógica o infrinja preceptos legales (así, en sentencias 498/2018, de 14 de septiembre, 82/2019, de 7 de febrero, 251/2019, de 6 de mayo, y 266/2019, de 10 de mayo).»
En la sentencia, el TS destacó la STS 577/2019, de 5 de noviembre, pues sintetizó la doctrina de la sala, expresando que «Como recuerda la sentencia 453/2018, de 18 de julio, con cita de la sentencia 344/2018, de 7 junio, tiene declarado la sala, al decidir sobre la admisión de los recursos de casación, que debe combatirse en ellos únicamente los argumentos empleados para resolver las cuestiones objeto de debate que constituyan «ratio decidendi» (autos de 30 de octubre y 4 de diciembre de 2007). Quedan excluidos los argumentos «obiter», a «mayor abundamiento» o «de refuerzo» (SSTS número 362/2011 de 7 de junio, y 327/2010, de 22 de junio, entre otras). La impugnación debe dirigirse contra la fundamentación de la resolución que tenga carácter decisivo o determinante del fallo, es decir, que constituya «ratio decidendi» (SSTS 238/2007, de 27 de noviembre; 1348/2007, de 12 de diciembre; 53/2008 de 25 de enero; 58/2008, de 25 de enero; 597/2008, de 20 de junio, entre otras)».
En este caso concreto, para el TS, las sentencias recurridas en primera y segunda instancia, basaron sus fallos en la interpretación de las cláusulas del contrato de compraventa, pues, según las instancias inferiores, debía escogerse la interpretación más favorable para el consumidor, concluyendo que la cláusula de subrogación en el préstamo hipotecario, donde se asumía la asunción personal de la deuda, se refería solo al caso en el que la parte vendedora no obtuviera el préstamo que estaba negociando, no siendo aplicable en el caso de que la promotora no obtuviera la financiación. Por lo tanto, el único compromiso de la parte compradora fue asumir que el pago del precio se haría efectivo mediante la subrogación en el préstamo. Sin embargo, la entidad bancaria lo impidió.
Widman, S.L. presentó recurso de casación alegando la improcedencia de la doctrina de la imposibilidad indebida y de la cláusula “rebus”, sin impugnar la interpretación del contrato. Partió de un presupuesto que es contrario a la interpretación alcanzada por la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.
Para el TS, el recurso careció de fundamento de forma manifiesta. El recurrente no rebatió la interpretación en el motivo de casación, sin justificar los requisitos que permitían revisar en casación la interpretación del tribunal “a quo”.
Conclusión
En los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, la denegación por la entidad bancaria a la subrogación de compradores en la hipoteca suscrita por el promotor inmobiliario, cuando éste se compromete a conseguirla, equivale a un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato.
