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En las reclamaciones por defectos de la construcción en base al incumplimiento contractual del promotor, no existe listisconsorcio pasivo necesario
El incumplimiento contractual generado por la entrega de una vivienda en condiciones de aptitud diferentes a las pactadas genera la obligación de eliminar, reparar y subsanar los defectos causados por los promotores-vendedores. Estos pueden posteriormente repetir contra otros intervinientes, sin que exista litis consorcio pasivo necesario.
La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, se ha pronunciado el 24 de julio de 2019 en su sentencia número 347/2019 sobre los defectos de la construcción de una comunidad de propietarios a favor de ésta. Ha considerado que los promotores-vendedores son los responsables de los defectos invalidantes que presentaba el edificio, sin perjuicio de que estos pudieran, posteriormente, repetir contra otros intervinientes como los arquitectos o arquitectos técnicos que participaron en su realización.
Antecedentes de hecho
En Canet de Berenguer (Valencia) se construyó un edificio comunitario por D. Fermín y D. Fructuoso.
Tiempo después surgieron grietas y desperfectos que limitaban e impedían la finalidad para la que el edificio se construyó.
La Comunidad de Propietarios del edificio decidió interponer demanda contra los promotores y vendedores del mismo.
Primera Instancia
El 23 de enero de 2019 el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuenlabrada dictó sentencia estimando íntegramente la demanda.
Condenó a la herencia yacente y a los herederos desconocidos e ignorados de D. Fructuoso, en su calidad de promotor, a realizar las obras necesarias para eliminar, reparar y subsanar los defectos de construcción del inmueble. Todo ello en el plazo de dos meses. Y, para el supuesto de que no se ejecutaran dichas obras en plazo, condenaba a los demandados al pago de la cantidad equivalente al coste de las obras que ascendía a 84.651,84 euros.
Contra la citada sentencia, los demandados interpusieron recurso de apelación.
Los motivos de impugnación fueron:
1º Nulidad de actuaciones. Se desconocía si en la fecha de emisión del informe pericial, el perito se encontraba colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, extremo que se consideraba imprescindible para que pudiera emitir la pericia.
2º Infracción de los arts. 218 y 469.1.2º de la LEC y el art. 1591 del CC por inadecuación de la acción de incumplimiento contractual ejercitada en la demanda para condenar en base a la responsabilidad decenal del último precepto.
3º Infracción de la obligación de demandar a todos los agentes de la construcción para determinar la responsabilidad decenal del art. 1951 del CC.
4º Infracción de los arts. 218.2 y 412 LEC y de los arts. 1101 y 1124 del CC en relación con los arts. 1591 del CC y arts. 17 y 18 de la LOE.
5º Error en la valoración de la prueba.
Audiencia Provincial
El 24 de julio de 2019 la Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid resolvió el litigio desestimando el recurso y confirmando la sentencia de la primera instancia.
En primer lugar, la Audiencia concluyó que los tres primeros motivos de impugnación alegados por el recurrente debían ser desestimados.
Ni la actora, ni la sentencia condenaron a los demandados en virtud del art. 1591 CC, sino que lo hicieron en base al art. 1101, 1124 y concordantes del CC.
Según el art. 1101 CC, “quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas”. Y era por este precepto por el que se le imputaba al causante.
Del mismo modo, el art. 1124 del CC determinaba que “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, pudiendo el perjudicado escoger…entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”.
Así, para exigir la responsabilidad derivada de dichos preceptos no era preciso demandar a todos los agentes que hubieran intervenido en el proceso constructivo. Y ello independientemente de que la responsabilidad fuere de carácter solidario, por lo que no cabía hablar de litisconsorcio pasivo necesario.
Aludió la Audiencia a la STS de 2 de febrero de 2012 por la que, “conforme al art. 17.9 de la LOE, las responsabilidades a que se refiere ese artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los arts. 1484 y ss. del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa”.
Reiterada doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo declaraba que la responsabilidad del promotor-vendedor nacía de su incumplimiento contractual por no reunir las viviendas promovidas y vendidas la aptitud para la finalidad a la que se destinaban.
Por ello, el incumplimiento de tal obligación generaba un “aliud pro alio” que era sancionable con la reparación.
Surgía así la responsabilidad del demandado de los contratos de compraventa suscritos, en su calidad de vendedor en base al art. 1101 del CC y del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega.
Sobre el motivo cuarto de impugnación, la Audiencia consideró que también debía ser desestimado. Ninguno de los argumentos del recurso había logrado desvirtuar la razonable valoración de la prueba pericial practicada.
Podía ser que el Arquitecto superior y los Arquitectos técnicos no hubieran recibido ninguna reclamación de la Comunidad. Podía ser incluso que hubieran caducado o prescrito las acciones para exigirles responsabilidades por los daños y vicios y defectos en la edificación. Pero a pesar de ello, seguían teniendo claro interés en el asunto pues continuaba en cuestión su buen hacer o prestigio profesional.
Resultaba absolutamente indiferente para el éxito de la acción promovida si los daños que se habían producido eran o no estructurales. En cualquier caso, el perito dejó claro que lo eran.
El informe pericial era correcto, no existían discrepancias entre el cuerpo y sus conclusiones. A pesar de todas las supuestas contradicciones que decían los recurrentes que había incurrido el perito.
Así, la cuestión no pasaba por tenerse que acreditar el tipo de mantenimiento que se realizó en los elementos del edificio, sino si su falta había podido ser el origen de los vicios y defectos por los que se demandaba.
Finalmente concluyó la Audiencia que si los recurrentes consideraban que “no existía relación de causalidad entre la actividad de promotor de su causante con el resultado dañoso acreditado, como si eso le eximiera de responsabilidad, o que otros intervinientes en el proceso constructivo pudieran ser los directos responsables del mismo, solo tienen que exigirle el tanto que a cada uno de ellos le pudiera corresponder mediante el ejercicio de las oportunas acciones judiciales”.
Por todo ello la Audiencia desestimó el recurso de apelación interpuesto y confirmó la sentencia dictada en instancia.
Conclusión
La responsabilidad del promotor-vendedor nace por el incumplimiento contractual causado por la entrega defectuosa y sin las aptitudes pactadas de las viviendas objeto de contrato. Los defectos de la construcción deberán ser subsanados por el promotor-vendedor.
