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El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo o la rectificación en el Registro
En esta entrada, vimos el expediente de dominio para la inmatriculación de una finca. A continuación, abordaremos las particularidades del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (art. 208 Ley Hipotecaria) y del expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita (art. 201 Ley Hipotecaria).
Como ya comentábamos, el procedimiento común para la tramitación del expediente de dominio es el previsto en el art. 203 de la Ley Hipotecaria, que se corresponde con la finalidad inmatriculadora. Las otras dos finalidades del expediente de dominio que vamos a revisar en el presente artículo también siguen el procedimiento común del art. 203 de la Ley Hipotecaria, pero presentan algunas especialidades recogidas en el art. 208 de la Ley Hipotecaria, para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, y el art. 201 de la Ley Hipotecaria, para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita.
¿Para qué sirven la reanudación del tracto sucesivo?
De una parte, el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido sirve para que podamos inscribir un bien inmueble adquirido de una persona que no aparece en el Registro de la Propiedad como el último titular del mismo (art. 198.7 Ley Hipotecaria). Como cuestión previa, debemos indicar que la interrupción del tracto sucesivo se produce cuando la persona a cuyo favor se debiese practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad no haya adquirido la finca directamente del titular registral o de sus herederos (art. 208.1 Ley Hipotecaria).
De otra parte, el expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita se puede emplear para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad (art. 198.3 Ley Hipotecaria). Debemos tener en cuenta que este expediente de dominio no se puede emplear para la rectificación de fincas, edificaciones o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, puesto que, en estos supuestos, es necesario rectificar el título original de división horizontal (art. 201.1 e) Ley Hipotecaria).
No es necesaria la tramitación del expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita si lo que deseamos es modificar la calificación o clasificación, destino, características físicas diferentes de la superficie o linderos, o los datos que permitan la adecuada identificación o localización de la finca, tales como el nombre por el que fuese conocida la misma o la denominación o número de la calle, lugar o sitio en que se ubique la misma, siempre que, en todos estos casos, la modificación se acredite de manera suficiente (art. 201.2 Ley Hipotecaria).
Asimismo, tampoco es necesaria la tramitación del expediente de dominio de rectificación para constatar diferencias de cabida de la finca inscrita en dos supuestos (art. 201.3 Ley Hipotecaria): cuando la diferencia de cabida no exceda del 10%, o bien cuando la diferencia en caso de rectificación de superficie no exceda del 5%.
Procedimiento de expediente de dominio notarial
Como sabemos, a día de hoy, tanto el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido como el expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita se tramitan ante Notario.
Por un lado, comenzamos analizando las particularidades que presenta el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, recogidas en el art. 208 de la Ley Hipotecaria, en cuanto al procedimiento a seguir para tramitar el expediente.
El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se inicia por escrito en el cual, además de la descripción de la finca, se deberá expresar la última inscripción de dominio y todas las demás que se encontrasen vigentes, cualquiera que resulte su clase (art. 208.2 1ª Ley Hipotecaria). La referencia a todas las demás clases de inscripción distintas del dominio significa que también han de certificarse las cargas o derechos reales vigentes. Asimismo, junto con el escrito inicial, se deberán aportar los documentos recogidos en la letra a) del art. 203.1 2ª de la Ley Hipotecaria, a la que nos remitimos.
Aunque no se puede exigir al que promueva el expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo interrumpido que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción en el Registro de la Propiedad hasta la adquisición de su derecho (art. 285.3 Reglamento Hipotecario), sí que deberá aportar al Notario los documentos de que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que estime oportunos para justificar su petición (art. 208.2 2ª Ley Hipotecaria).
Presentada la solicitud inicial, el Notario procederá a levantar acta a la que incorporará la documentación entregada por el promotor del expediente, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad, tal como comentamos en el procedimiento del expediente de dominio de inmatriculación (art. 203.1 3ª Ley Hipotecaria).
El siguiente paso es que el Notario comunique la pretensión de reanudación del tracto sucesivo interrumpido a quien aparezca, de acuerdo con la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto sucesivo se desea reanudar o, si consta el fallecimiento del mismo, sus herederos, debiendo el solicitante del expediente acreditar tal extremo y la condición e identidad de los mismos (art. 208.2 3ª Ley Hipotecaria). Asimismo, el Notario deberá citar a aquellos interesados recogidos en el art. 203.1 5ª de la Ley Hipotecaria, para que cualquiera de ellos pueda presentar alegaciones ante el fedatario.
La normativa hipotecaria establece que, en caso de que la última inscripción de dominio o de derecho real cuyo tracto sucesivo se desea reanudar tenga menos de 30 años de antigüedad, “la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal” (art. 208.2 4ª Ley Hipotecaria). La citación personal también deberá efectuarse si, aunque la inscripción tenga más de 30 años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad cualquier otro asiento relativo a cualquier título concedido por el titular registral o sus herederos (art. 208.2 4ª Ley Hipotecaria).
Por otro lado, continuamos analizando las particularidades que presenta el expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita, recogidas en el art. 201 de la Ley Hipotecaria, en cuanto al procedimiento a seguir para tramitar el expediente.
El expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita lo puede promover tanto el titular registral de la totalidad como de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real. Este expediente se inicia por escrito presentado ante Notario en el cual, además de la descripción registral de la finca, se deberá aportar la descripción actualizada de la misma, asegurando bajo la propia responsabilidad del promotor del expediente que las diferencias entre ambas descripciones se deben exclusivamente a errores descriptivos del Registro de la Propiedad (art. 201.1 a) Ley Hipotecaria).
Asimismo, el interesado que promueva el expediente deberá expresar los datos de que disponga sobre la identidad y dirección de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la finca, así como de las fincas colindantes, tanto registrales como catastrales (Resolución DGRN de 23 de abril de 2018). Si el promotor del expediente manifiesta que la representación gráfica del Catastro no coincide con la rectificación solicitada, el mismo deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma (art. 201.1 b) Ley Hipotecaria).
Presentada la solicitud inicial, el Notario procederá a levantar acta a la que incorporará la documentación entregada por el promotor del expediente, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad, tal como comentamos en el procedimiento del expediente de dominio de inmatriculación (art. 203.1 3ª Ley Hipotecaria); aunque en este caso, limitándose el contenido de la certificación expedida por el Registrador de la Propiedad a la rectificación de la finca cuya inscripción se solicita (art. 201.1 c) Ley Hipotecaria).
Al igual que hemos comentado antes, el siguiente paso consiste en que el Notario comunique la pretensión de rectificación de la descripción de la finca ya inscrita a los interesados recogidos en el art. 203.1 5ª de la Ley Hipotecaria, que ya explicamos cuando tratamos el expediente de dominio para la inmatriculación de una finca no inscrita, para que los mismos puedan presentar alegaciones ante el Notario.
Resultados del expediente de dominio notarial
Con relación al expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, el art. 208.3 de la Ley Hipotecaria establece que, si los citados comparecen y así lo acuerdan de manera unánime en el acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se procederá a la inscripción del título del solicitante en el Registro de la Propiedad. No obstante, si alguno de los citados no comparece o, compareciendo, formula oposición, el Notario dará por finalizadas las actuaciones, dejando constancia de dicha circunstancia en el acta que ponga fin al expediente, con expresión del motivo en que se funde (art. 208.4 Ley Hipotecaria).
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha sostenido que el tenor literal de esta regla recogida en el apartado 4 del art. 208 de la Ley Hipotecaria “debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando estéril su previsión legal” (Resolución DGRN de 14 de abril de 2016). Por tanto, será suficiente con que los titulares registrales, o sus herederos, así como los titulares de derechos inscritos comparezcan y convengan de manera unánime para que se acuerde tener el tracto sucesivo por reanudado (Resoluciones DGRN de 23 de mayo de 2016 y de 3 de enero de 2017).
Con relación al expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita, nos remitimos a lo ya comentado sobre el expediente de dominio para la inmatriculación de la finca no inscrita previsto en el art. 203 de la Ley Hipotecaria. Así pues, si cualquiera de los interesados formula oposición, el Notario dará por finalizado el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador de la Propiedad (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria). Sin embargo, si ningún interesado formula oposición, el Notario levantará acta accediendo a la petición del promotor del expediente, remitiendo copia al Registrador de la Propiedad para que, si procede, efectúe la rectificación de la finca (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria).
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Como hemos comentado anteriormente, en el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, el art. 208.3 de la Ley Hipotecaria establece que, si los citados comparecen y así lo acuerdan de manera unánime en el acta firmada por el Notario junto con todos los interesados a los que se ha hecho referencia en el apartado anterior, se procederá a la inscripción del título del solicitante del expediente en el Registro de la Propiedad, previa calificación positiva por parte del Registrador.
Lo mismo sucederá en el caso del expediente de dominio para la rectificación de la descripción de la finca ya inscrita. Si no se plantea oposición por los interesados y así se acuerda en el acta firmada por el Notario, se procederá a la inscripción del título del solicitante del expediente en el Registro de la Propiedad, previa calificación positiva del Registrador. Ahora bien, si a la vista de las circunstancias que concurren en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro de la Propiedad, el Registrador tiene dudas fundadas sobre la probabilidad de que dicho expediente encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, suspenderá la inscripción solicitada, motivando las razones en que funde tales dudas (art. 201.1 Ley Hipotecaria y Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016). Contra dicha calificación negativa por parte del Registrador, podemos interponer los correspondientes recursos previstos en la Ley Hipotecaria.
Procedimiento judicial declarativo, en caso de oposición
En este apartado nos remitimos a lo expuesto sobre el expediente de dominio para la inmatriculación de la finca no inscrita recogido en el art. 203 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en el supuesto de que cualquiera de los interesados formule oposición, el Notario dará por terminado el expediente de dominio y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria). Ante esta situación, el promotor del expediente podrá presentar demanda en juicio declarativo contra todos los que hubieran formulado oposición. La demanda deberá presentarse ante el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca (art. 203.1 6ª Ley Hipotecaria).
En conclusión, como ya manifestamos en el artículo dedicado al expediente de dominio para la inmatriculación de la finca no inscrita, siempre que tengamos que acudir a un expediente de dominio notarial, es altamente recomendable contar con el asesoramiento de abogados expertos en derecho inmobiliario, pues es un procedimiento con cierto grado de complejidad técnica.
