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¿Como reclamar por los defectos de la construcción de su inmueble?
En esta entrada explicamos cómo determinar si los desperfectos de su inmueble proceden de defectos de edificación y, en tal caso, cómo reclamarlos.
Tanto si es propietario como si es administrador de fincas, debe conocer cómo proceder cuando detecta defectos en la construcción de su vivienda o local. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) le ofrece determinadas garantías. Y nosotros aportamos algunos consejos prácticos, con los que podrá hacer frente a estas desagradables sorpresas.
Lo ideal sería anotar todas las irregularidades que encontremos. Cualquier cosa que se aleje del contrato, debería ser registrada. Es de gran interés que, antes de elaborar el inventario, consulte con sus vecinos, de haberlos, para verificar si los desperfectos sólo le afectan a usted.
Elaborado este inventario de desperfectos, se debe remitir a la promotora o constructora. Debemos lograr que quede constancia de esta notificación. Por eso, se recomienda:
- Emplear burofax, con certificación de contenido y acuse de recibo. Tenga en cuenta que Correos le permite enviarlos a través de Internet. Cuando el burofax sólo tenga una página, le aplicarán una tarifa en torno a 35,04 €.
- Puede solicitar la intervención notarial, lo que elevará el coste de la gestión, pero puede facilitar los casos más extremos.
- Si entrega el inventario de desperfectos personalmente (lo que desaconsejamos), exija la identificación con DNI, firma y fecha del receptor.
Es muy recomendable que en su notificación incluya el dictamen de algún perito. Éste debería ser arquitecto, aparejador o ingeniero industrial. Podrá señalar los defectos detectados, su origen, el responsable de los mismos y una propuesta de resolución.
También puede realizar esta notificación por medio de su Abogado. Esto es lo más recomendable, ya que podrá asesorarle desde el primer momento. Además, es fácil que se lo tomen más en serio que a un particular, y puede ir preparando el camino para una eventual reclamación judicial.
Esta notificación es de gran importancia. No resulta imprescindible, pero facilitará la reparación, tanto judicial como extrajudicial.
¿Cómo planteo la reclamación por defectos de la edificación?
Como decimos, conviene que al inventario de desperfecto lo acompañe un dictamen pericial, en que se determine el alcance de los mismos, su causa, y una propuesta de solución. Así, al notificar los daños, daremos opción al promotor o constructor para que los repare o abone la reparación.
Hasta aquí la opción extrajudicial. Si la promotora o constructora no reparara las irregularidades que usted le notificó, es el momento de acudir a un profesional. Su Abogado estudiará su caso particular para trazar una estrategia procesal óptima, que dependerá de las circunstancias del caso.
Debe individualizar, a ser posible, al responsable. Para ello puede ayudarle su perito. Además, la acción deberá ejercitarse antes de su prescripción, cuando los daños se produzcan en el plazo de garantía, conforme se explica a continuación.
Es importante que si realiza las reparaciones por su cuenta, las documente, de modo que pueda aportar pruebas posteriormente a la sede judicial.
¿Qué son los defectos de acabado?
El art. 17.1.b) LOE, define los defectos de acabado como:
<<daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras>>.
Además de ser relativamente comunes, los promotores y constructores suelen hacerse cargo de los mismos, cuando son debidamente notificados. En caso contrario, la LOE establece un plazo de garantía de un año para la reclamación.
¿Qué son los defectos de habitabilidad?
El art. 3.1.c) LOE define como defectos de habitabilidad aquellos que no garanticen, según las estipulaciones reglamentarias:
- La higiene, salud y protección del medio ambiente.
- La protección contra el ruido.
- El ahorro de energía y aislamiento térmico.
- Otros aspectos funcionales constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
Las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y sus instalaciones se regulan en el Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por RD 314/2006. Además, se contempla que las normativas de otras Administraciones complementen las exigencias del CTE.
En definitiva, se trata de defectos son más problemáticos, ya que suelen detectarse tras la entrega del inmueble. Suelen manifestarse como goteras, humedades, malos olores, ruidos… Además, muchas veces se agravan con el tiempo. Dada la gravedad de estos defectos:
1.-Deberá notificarlos también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución. Éstos profesionales son responsables de salvaguardar la vivienda de este tipo de defectos, muchas veces derivados de mala praxis o de ahorro de costes.
2.- Serán muy costosos de reparar, por lo que es difícil obtener satisfacción extrajudicial.
3.-El plazo de garantía se extiende a tres años.
¿Qué son los defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio?
Esto son los defectos más graves y, afortunadamente, los menos comunes. Los defectos relativos a la estabilidad y seguridad del edificio son daños que comprometen directamente su resistencia mecánica y estabilidad, por afectar a:
- Cimentación.
- Muros de carga.
- Otros elementos estructurales.
Se notificarán como los defectos de habitabilidad ya analizados. Su gravedad hará casi seguro que tenga que valerse de profesionales para reclamarlos. Necesitará contar, al menos, con un abogado y un perito, ambos especialistas, pues muy raramente se ofrecerá solución extrajudicial.
Por ello, el plazo de garantía en estos casos se extiende a diez años.
¿A quién debo reclamar los defectos de la construcción?
Esta cuestión dependerá de las circunstancias del caso. La responsabilidad civil se exige de forma personal e individualizada. Pero cuando no puede individualizarse al responsable, se establece un sistema de responsabilidad solidaria. El promotor siempre responde solidariamente por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Además, el art. 17 LOE establece ciertas particularidades en cuanto a la responsabilidad de los agentes de la edificación.
¿Cómo funcionan las garantías por defectos de la construcción?
Durante los plazos indicados, la constructora y promotora y, en su caso, el arquitecto director de obra y el aparejador director de ejecución, responderán por los daños de los que sean responsables. Por ello, es importante notificar dichos defectos de edificación en los plazos indicados.
Desde esta notificación, tendrá un plazo de prescripción de dos años para ejercitar la acción de reclamación judicial. Puede interrumpir este plazo mediante notificaciones fehacientes de que el problema persiste o se ha agravado. Y por eso iniciamos el artículo remarcando la importancia de esta recomendación.
¿Cuándo empieza a computar el plazo de garantía?
Es fundamental advertir que las garantías no empiezan a computar desde que se otorgue escritura de compraventa, sino desde que se suscribe acta de recepción o se entiende tácitamente producida.
Transcurrido este plazo, no podrá ejercitarse esta acción especial, lo cual es extremadamente problemático. Y ello toda vez que podemos haber comprado la vivienda una vez transcurrido este plazo. Aunque el caso parezca improbable, lo cierto es que es bastante frecuente. Esto ocurre, por ejemplo, con los parques inmobiliarios de entidades financieras, adquiridos a constructoras concursadas o desaparecidas.
Pero no todo está perdido, ya que nos asisten otras acciones, sujetas a sus respectivos plazos de prescripción. Por ello resulta fundamental la asistencia de un letrado especialista.
¿Cómo proceder cuando el defecto de construcción perjudique zonas comunes?
En estos casos, la primera notificación puede hacerla el Presidente de la Comunidad o el Administrador. Pero para iniciar acciones judiciales en nombre de la Comunidad, será necesario un acuerdo de la Junta de Propietarios.Tenga en cuenta que es el representante de la Comunidad.
¿Cómo proceder cuando el defecto de edificación perjudique zonas privativas de varios vecinos?
Esta opción es más improbable, pero posible. En cualquier caso, póngase en contacto con sus vecinos si detecta errores de edificación. Puede que su abogado les recomiende iniciar una reclamación conjunta, caso en el cual podrían ahorrarse costes de gestión y honorarios.A fin de cuentas, deben considerar que muy probablemente se vaya a hacer imprescindible el informe pericial.
¿Cómo proceder cuando el defecto perjudique zonas comunes y también zonas privativas?
Cuando el defecto de edificación es extenso, lo más probable es que afecte tanto a zonas comunes como a zonas privativas de varios vecinos. Como en el caso anterior, lo mejor será ponderar con su abogado las ventajas que pueda obtener de una reclamación colectiva.
¿Qué ocurre si vivo en una vivienda de protección oficial?
En este caso, se sigue un procedimiento ligeramente diferente. Éste se regula en el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, Decreto 2114/1968. En estos casos será la Administración quien inicie procedimiento sancionador, de oficio o a causa de su denuncia. Sin embargo, es recomendable que al denunciar proceda como se ha indicado más arriba, y que cuente, a ser posible, con la asistencia de un profesional.
¿Existen otras posibilidades para reclamar por defectos de la construcción?
Tenga en cuenta que, además de esta acción particular, existen otras vías para defender sus derechos. Por eso es importante que confíe en un abogado especialista en derecho de la construcción o derecho inmobiliario y derecho civil.
A fin de cuentas, esta acción particular, regulada en la LOE, se añade a las acciones generales. Entre ellas, puede solicitarse la resolución contractual o el resarcimiento (arts. 1.101 y 1.124 CC), la indemnización (art. 1.591 CC), e incluso la protección como consumidor (art. 149 LGDCU). A más ahondamiento, el TS admite la compatibilidad de estas acciones.
Este detalle es de una trascendencia demoledora. Como se ha dicho, el plazo de garantía que establece la LOE comienza a correr desde que se suscribe acta de recepción o se entiende tácitamente producida.
Sin embargo, cada acción se vincula a su plazo de prescripción. Así, el art. 1.964 CC nos da un plazo de 5 años desde la firma de un contrato para reclamar su incumplimiento, mientras que si reclamáramos por vicios ocultos, el plazo de prescripción sería de 6 meses.
Conclusión
En definitiva, es importante que al entrar en la vivienda o local adquirido, se realice una revisión de su estado. En caso de detectar desperfectos, deberá notificarse al promotor y al constructor, si es obra nueva, o al vendedor, en otro caso.
Lo ideal será contar con el dictamen de un perito, que determine la entidad y procedencia de los daños, su responsable y las posibles soluciones. También es recomendable llamar al especialista cuando aparecen daños, aunque sean nuevos, para que determine si su origen está en algún defecto de construcción.
Localizados los daños, deberán notificarse al responsable, empleando vías que dejen constancia fehaciente de tal comunicación. Si éste no se hiciera cargo, habría que acudir a los Tribunales.
A tal efecto, conviene que un abogado especialista trace la mejor estrategia procesal, pues tenemos varias opciones para reclamar en estos casos. Por regla general, convendrá emplear la acción que permite la LOE, pues facilita nuestra satisfacción al establecer amplios plazos de garantía, seguros obligatorios y un sistema de responsabilidad solidaria.
