Protección del consumidor comprador de vivienda

¿Qué información se debe proporcionar al comprador de vivienda que actúa como consumidor?

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Para responder a esta pregunta, es necesario acudir al Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Esta norma resulta aplicable, de conformidad con su artículo 1, a los actos de oferta, promoción y publicidad que se realicen para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional dirigida a consumidores y usuarios.

Información sobre el empresario interviniente

Uno de los extremos sobre los que los empresarios deberán reportar información es sobre sí mismos. No en vano, el artículo 4.1 establece que deberán facilitar su nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de su inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.

Información sobre la vivienda ofertada

Los empresarios que promocionen viviendas también tendrán que facilitar a los consumidores información suficiente de las mismas. A ello se refieren los artículos 4, 5 y 6 del RD 515/1989.

De conformidad con el artículo 4, los empresarios deben trasladar la siguiente información con independencia de que promocionen la vivienda para venta o alquiler:

1. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
2. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
3. Materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
4. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
5. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

Además de lo anterior, el artículo 5 establece una serie de exigencias informativas adicionales para los casos en que se promocionen viviendas para su venta. En particular, los empresarios deberán tener a disposición del público la siguiente información:

1. Copia de las autorizaciones para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
2. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad, incluyendo un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando.
3. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, deberá hacerse constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
4. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Información sobre el contrato

Igualmente, de conformidad con el artículo 5.4 del RD 515/1989, los empresarios que promocionen viviendas para su venta deberán facilitar información adicional sobre la forma en que se celebrará el contrato, incluyendo sus condiciones generales y especiales.

Además, deberán hacer constar especialmente i) que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor; ii) el contenido de los artículos 1.280, 1.º y 1.279 del Código Civil, relativos a los supuestos en que es necesario otorgar documento público; y iii) que el consumidor tiene derecho a la elección del Notario que le interese, aunque sin poder imponer un Notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con los elementos personales o reales del negocio.

Información sobre el precio y la financiación

Por último, en lo que se refiere al precio y las posibilidades de financiación, los consumidores y usuarios también deberán recibir información relativa a los siguientes extremos al precio total o renta de la vivienda, servicios accesorios y forma de pago (artículo 4.7) y, en los en los supuestos de promoción para venta de la vivienda será necesario informar sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda (artículo 5.3)

Adicionalmente, y conforme al artículo 6, la información relativa al precio de venta tiene que ser detallada y clara, debiendo estar a disposición de los consumidores una nota explicativa con la siguiente información:

1. Precio total de la venta, incluyendo los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2. Forma de pago, y en el caso de existir aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento.
3. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
4. Si se efectuará subrogación en contrato de préstamo hipotecario, se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de esta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
5. Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado.
6. Expresión relativa a que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta del adquirente antes de la formalización de la operación.

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