En los arrendamientos urbanos puede cambiar el arrendador, subrogándose otro titular, manteniendo los derechos y obligaciones del contrato.
Este cambio se puede producir por acuerdo entre las partes o por obligación legal. No será necesario celebrar un nuevo contrato, sino que el nuevo arrendador se coloca en la posición que tenía el anterior. La modificación puede ser inter vivos o mortis causa.
Mortis Causa
Como la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé expresamente el fallecimiento del arrendador, debemos estar a lo establecido por el Código Civil, en sus artículos 657 y 661: La muerte del arrendador no extingue el arrendamiento, sino que el heredero (a título universal) continúa en la posición del arrendador, en las mismas condiciones que tenía éste (salvo que el arrendador no fuese propietario sino usufructuario, en cuyo caso sí se extingue el arrendamiento).
Si en lugar de un heredero, el nuevo propietario fuese un legatario (sucesor a título particular), en algunos casos podrá exigir la extinción del contrato.
Inter vivos
El arrendador puede cambiar por resolución de su derecho (art.13 de la LAU) o por enajenación de la vivienda arrendada (art.14 de la LAU).
La resolución del derecho del arrendador
La reforma de la LAU que hace la Ley 4/2013 reduce los derechos del arrendatario, de manera que se estará a la regulación hipotecaria y el Código Civil.
En general, si el arrendador perdiese la propiedad por una ejecución hipotecaria, una sentencia judicial, el ejercicio de un retracto convencional o de una opción de compra, o una sustitución fideicomisaria, se extingue el arrendamiento. A estas situaciones se asimila por analogía cualquier caso en el que el arrendador pierda la cosa arrendada con independencia de su voluntad.
Sobre los casos anteriores hay una excepción: Si que se hubiese inscrito en el Registro el arrendamiento, antes del nacimiento del derecho que resuelve el derecho del arrendador. En ese caso se produce una subrogación en los términos que tenía antes el contrato. Si no esta inscrito el arrendamiento, se extingue.
En el caso de que la finca no estuviese inmatriculada y consecuentemente, el arrendamiento no podrá estar inscrito, el contrato perdurará tres años.
Si el arrendador no fuese propietario sino usufructuario o superficiario, el arrendamiento se extinguirá cuando finalice su derecho.
Y si hubiese arrendado la finca sin tener derecho a arrendarla, el artículo 9.4 de la LAU prevé que se prolongue durante 3 años, si el arrendatario ha alquilado de buena fe con quien “aparentaba” ser el propietario.
En cualquier caso, el nuevo adquirente tiene la posibilidad de reclamar la extinción o continuar en el alquiler.
Los arrendamientos anteriores al 6 de junio de 2013 se regulan de manera diferente: en los casos de resolución del derecho de propiedad del arrendador, el arrendatario puede subrogarse durante 5 años. Posteriormente el arrendamiento se extinguiría, salvo que estuviese inscrito, en cuyo caso se deberá cumplir el plazo completo.
Y si se hubiese arrendado sin título, la prórroga es de 5 años.
Venta de la vivienda
Hay que matizar que quedan fuera de este caso las situaciones en que la vivienda se transmite como resultado de la división de un patrimonio común, como cuando se disuelve una comunidad de bienes o una comunidad hereditaria.
Fuera de estos casos, se distinguen dos situaciones: Si la vivienda no está inmatriculada, se aplica el artículo 1571 del Código Civil: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.”
Si la finca estaba inmatriculada y se inscribió el arrendamiento antes de la transmisión, éste durará por el tiempo acordado.
Si se extingue el arrendamiento, el arrendatario tiene un plazo de tres meses desde que se le comunica por el arrendador su intención de finalizar el contrato, y puede reclamar daños y perjuicios.
Si el contrato es anterior al 6 de junio de 2013, el arrendatario puede permanecer 5 años, independientemente de la voluntad del arrendador.
En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el artículo 29 de la LAU, “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
El arrendatario no puede oponerse al cambio de arrendador.
Pero si el adquirente de buena fe desconoce la existencia del arrendamiento, podrá solicitar la extinción del contrato. Para ello se necesita que el contrato no esté inscrito, que desconozca que el local está arrendado, que adquiera a título oneroso directamente del titular registral y que inscriba su derecho.
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