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En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, puede cambiar el arrendatario mediante subarriendo o por cesión del contrato.
Su regulación se encuentra en el artículo 32 de la LAU:
Artículo 32 Cesión del contrato y subarriendo
- Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
- El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
- No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
- Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Es decir, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato, independientemente de la voluntad del propietario, siendo suficiente con que se lo notifique en el plazo de un mes. Si esta notificación no se produce, el arrendador puede pedir la resolución del contrato (art. 35 LAU). Se puede descargar un modelo de notificación aquí. Esta comunicación debe hacerse de forma fehaciente.
El arrendatario, puede subarrendar por el precio que considere oportuno. Pero el artículo 32 de la LAU limita su régimen a las fincas en las que se ejerza una actividad empresarial o profesional. Es decir, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en los que no se desarrolla una actividad empresarial o profesional (como un garaje, o un apartamento turístico), no están sometidos al régimen de este artículo, sino que se debe estar a lo dispuesto por las partes, y subsidiariamente, a la regulación del Código Civil. En el caso del art. 1550 del C.Civil, la jurisprudencia viene exigiendo el consentimiento de la propiedad.
Volviendo al régimen del artículo 32 de la LAU, el arrendador tiene derecho a un incremento de la renta del 10% para subarriendos parciales, o un 20% en caso de cesión o subarriendo total.
¿Qué ocurre con la renta si más adelante se extingue el subarriendo? Aunque es un tema discutido, la doctrina más general entiende que la elevación de la renta seguirá prolongándose a lo largo de toda la duración del contrato (SAP Madrid 14 de octubre de 2009).
Si el cambio del arrendatario se produce por la fusión transformación o escisión de la sociedad arrendataria, el arrendador también tiene derecho a elevar la renta.
En cualquier caso, al tratarse de locales de uso distinto del de vivienda se debe estar a lo que se acordó en el contrato y a falta de estipulaciones al respecto, se aplicará el régimen que acabamos de ver.
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