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La realización de obras, reformas o reparaciones durante los arrendamientos de vivienda o de locales comerciales provoca no pocas diferencias entre arrendador y arrendatario.
En esta entrada, vamos a revisar su regulación.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Las partes pueden acordar lo que consideren oportuno con relación a obras, reformas o reparaciones. Y a falta de pacto, se aplicará el mismo régimen que la LAU prevé para viviendas, salvo en lo relativo a la elevación de la renta que ser realizada desde el inicio del contrato (no habrá que esperar 3 o 5 años, como ocurre en los arrendamientos de vivienda). A pesar de que el principio básico es la libertad de pactos, la jurisprudencia no acepta la renuncia a derechos futuros: no se puede renunciar a la exigencia de la ejecución de obras que resulten necesarias tras la firma del contrato.
Arrendamiento de vivienda
La LAU prevé cuatro tipos de obras:
Obras de Conservación
Se recogen en el artículo 21 de la LAU: Son las que resultan imprescindibles para que el inmueble arrendado sea habitable o a las que obligue la autoridad competente y se refiere básicamente a los elementos que ya existían al iniciar el contrato. Si no estaban al iniciar el contrato, no se trataría de obras de conservación sino que estaríamos ante un incumplimiento de contrato.
Las obras de conservación comprenden las necesarias por el transcurso del tiempo, el deterioro normal a pesar de que el uso ha sido adecuado, el desgaste natural, o incluso, en el caso de fuerza mayor como una inundación.
Deben ser realizadas por el arrendador, pero su ejecución, no le da derecho a incrementar la renta.
El arrendatario no puede renunciar a este derecho, aunque la Ley 4/2013 introdujo la posibilidad de la compensación de rentas por las reparaciones realizadas por el arrendatario.
Si el arrendador no realiza las obras de conservación, el arrendatario puede reclamar ante el juzgado su ejecución o resolver el contrato, y en ambos casos, con indemnización por daños y perjuicios, pero no puede dejar de pagar el alquiler.
El arrendatario viene obligado a soportar la realización de las obras de conservación que no puedan diferirse, y si duran más de 20 días, tiene derecho a una reducción proporcional de la renta.
El arrendatario debe comunicar al arrendador la necesidad de las obras de conservación y es recomendable que se haga de forma fehaciente.
En los casos de urgencia, el arrendatario puede realizar las obras de conservación por sí mismo pero debe comunicarlo previamente al arrendador. Luego podrá reclamarle su coste.
El arrendador no está obligado a realizar los gastos de conservación:
- Si los desperfectos son imputables al arrendatario o a las personas con las que conviva.
- Si la vivienda se destruye completamente.
- Las pequeñas reparaciones domésticas de poca importancia que debe realizar el arrendatario.
- Los daños producidos por un tercero.
Obras de Mejora
El arrendador tiene la facultad de realizar las obras que no siendo necesarias para la habitabilidad de la vivienda, mejoran el valor del inmueble. Se regulan en el artículo 22 de la LAU y permiten al arrendador elevar la renta. Por su parte, el arrendatario puede desistir del contrato. La LAU exige que la ejecución de estas obras de mejora no puedan retrasarse hasta que finalice el contrato, y además, se deben notificar con una antelación mínima de tres meses.
Transcurridos cinco años del contrato (o tres para contratos posteriores a la reforma realizada por la Ley 4/2013), se podrá elevar la renta de acuerdo a lo previsto en el artículo 19 de la LAU.
Si el arrendatario no está de acuerdo, puede desistir del contrato, en el plazo de un mes, desde la notificación del arrendador.
Obras del Arrendatario
El arrendatario, puede realizar las obras que considere, respetando lo establecido en el artículo 23 de la LAU:
- No pueden reducir la estabilidad o seguridad de la vivienda.
- Si modifica la configuración de la vivienda, debe contar con el consentimiento por escrito del arrendador.
- Solo podrá retirar las mejoras al finalizar el contrato si no se produce un menoscabo del inmueble.
- No tiene derecho a indemnización alguna por el arrendador
Eliminación de barreras arquitectónicas
En el artículo 24 de la LAU se establece la posibilidad de que el arrendatario realice obras a su costa, sin consentimiento del arrendador (es suficiente una notificación previa por escrito), para adaptar la vivienda a sus limitaciones por discapacidad o las de su cónyuge o persona en situación análoga de afectividad o familiares con los que conviva. Al finalizar el arrendamiento, el arrendador puede exigir que se restituya el estado original de la vivienda, a cargo del arrendatario.
En la vida real se producen multitud de situaciones de difícil encaje, por lo que habrá que estar al criterio de la Audiencia Provincial respectiva.
