En los arrendamientos urbanos, el fallecimiento del arrendatario da lugar a distintas consecuencias.
Debemos distinguir:
Arrendamientos de uso distinto de vivienda
Si en el local se ejerce una actividad o empresarial y el arrendatario fallece, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad, puede subrogarse en los derechos y obligaciones que tenía el fallecido hasta que se extinga el contrato de arrendamiento.
Es obligatorio notificar por escrito al arrendador la fecha del fallecimiento del arrendatario. Pero la ley no establece que la falta de comunicación sea causa de resolución del contrato, y no es un tema pacífico a nivel jurisprudencial.
El requisito para subrogarse en el contrato de arrendamiento es continuar con la actividad empresarial o profesional. Si se trataba de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en el que no se ejercía este tipo de actividad, no hay derecho a subrogarse mortis causa. La Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé que la renta aumente por esta subrogación. En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sí que estaba previsto que en el caso de sucesiones mortis causa, hubiese una subida de la renta. Además, el derecho quedaba limitado a dos subrogaciones.
Arrendamientos de viviendas
En los arrendamientos de viviendas se puede acordar que:
1.- Que no haya derecho de subrogación mortis causa si el contrato de tiene una duración inicial superior a 3 años, una vez han transcurrido los tres primeros años.
2.- Que el arrendamiento se extinga a los 3 años si el arrendatario fallece antes de ese plazo.
Fuera de estos dos tipos de pacto, se debe estar obligatoriamente al régimen establecido por el artículo 16 de la LAU.
En caso de fallecimiento del arrendatario, se pueden subrogar en el contrato:
a) El cónyuge que conviviera con él o tuviese una análoga relación de afectividad a la del cónyuge, al menos dos años antes, o sin plazo si hubieran tenido descendencia en común.
b) Los descendientes que en el momento del fallecimiento, estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido con el en los dos años anteriores.
c) Ascendientes conviviendo los dos años anteriores.
d) Hermanos conviviendo los dos años anteriores.
e) Personas distintas a las anteriores, con minusvalía igual o superior al 65% y con un parentesco hasta el tercer grado colateral.
La convivencia debe ser habitual o permanente.
Se debe notificar por escrito el fallecimiento del arrendatario en el plazo de tres meses desde su muerte. Además, se debe aportar un certificado registral de defunción y la identidad de la persona que se quiere subrogar.
Si quisieran subrogarse varias personas en los casos anteriores, el orden de prelación es el establecido anteriormente. Si varios concurren en las mismas circunstancias, tiene preferencia el que tenga una minusvalía, o el que tenga mayores cargas familiares o el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven. Existe la posibilidad de que por unanimidad se designe a una persona distinta de la que correspondería por la ley.
Si no se comunica la subrogación en plazo, el arrendamiento queda extinguido.
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