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Frente a la creencia común sobre el modo reparto de los gastos del arrendamiento, el principio base es la libertad de pactos.
Así lo establece el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Sin embargo a continuación se establecen algunas matizaciones:
Gastos individualizables
Los gastos de la finca arrendada que se individualicen mediante contadores serán en todo caso pagados por el arrendatario. Estos gastos consisten en los suministros de agua, electricidad, gas y telefonía fija e Internet, básicamente. Existe la posibilidad de que mediante un pacto expreso en contrario, los pague el arrendador. Si el titular de los recibos es el arrendador, deberá presentarlos al arrendatario para su pago.
Gastos generales
En principio se atribuyen al arrendador, pero en virtud de lo dispuesto en el art. 20.1 de la LAU, puede acordarse su pago por el arrendatario. Este concepto incluye los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, tributos, servicios y gastos que no siendo individualizables, corresponden al inmueble.
Sobre el impuesto de bienes inmuebles y la tasa de basuras, se admite que se establezca el pago por el arrendatario, aunque si el período impositivo no corresponde con la duración del arrendamiento, se deberá pagar proporcionalmente.
Gastos por obras necesarias para la conservación
Los debe pagar el arrendador por imposición directa del artículo 21 de la LAU.
Requisitos
El pacto sobre el pago de los gastos debe constar por escrito y especificar el importe anual medio de dichos gastos a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. Esta imposición legal pretende evitar sorpresas y abusos.
Ahora bien, el hecho de que los gastos estén especificados, no exime al arrendador de la responsabilidad de su pago, aunque posteriormente pueda repercutirlos al arrendatario. Si el arrendatario no los paga, el arrendador titular de los recibos, no puede dejar de pagarlos. Si se presenta una demanda contra el arrendador por impago, no puede oponer como excepción que el arrendatario no le ha pagado.
Actualización de los gastos
Durante los tres primeros años del contrato de arrendamiento, los gastos solo pueden incrementarse una vez al año, y nunca en un porcentaje superior al doble del incremento de la renta, y siempre mediando pacto expreso entre las partes. Así se establece en el art. 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Posteriormente, existe libertad para establecer las actualizaciones como acuerden arrendador y arrendatario.
El artículo 20 de la LAU, no es un ejemplo de claridad pero la idea básica sobre el pago de los gastos del arrendamiento es que los consumos con contadores los paga el arrendatario, y los gastos generales del inmueble son objeto de negociación.
