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Cómo fijar las prioridades en su arrendamiento de local comercial (I)

arrendamiento de local comercial

 

 

 

 

 

Una vez se ha visto que la decisión más adecuada es cambiar de localización, es conveniente establecer las prioridades para determinar el arrendamiento de local comercial que más le conviene.

 

Para ayudarle en su decisión, presentamos una lista no exhaustiva, a la que usted puede añadir todos los puntos que considere convenientes.

 

Además, debe ordenar las características en innegociables, básicas, o negociables.

 

Las características innegociables descartarán cualquier local que no las cumplan.  Las básicas comprenden los metros de superficie que necesita, la zona y otros puntos que habitualmente se consideran esenciales.  Las características negociables son las que nos gustaría tener pero son prescindibles.

 

En este proceso, es interesante compartir la opinión de las personas implicadas en su equipo de colaboradores. Su ayuda es muy valiosa.

 

A continuación enumeramos los puntos que debería contemplar su ficha:

 

ALQUILER, DEPÓSITOS Y OBRAS DE MEJORA

 

1.- Alquiler:  En el coste de alquiler, además de la renta mensual debe contemplar otros gastos como el IBI, los suministros y el seguro.  Tenga en cuenta que las ventas de su negocio son desconocidas y variables pero estos gastos llegarán con toda seguridad y probablemente irán subiendo. Un nivel de gastos excesivo puede dar al traste con su negocio.

 

2.- Depósitos: En locales comerciales (artículo 36 de la LAU) lo habitual es depositar dos meses de arrendamiento como fianza, aunque esta cantidad puede ser aumentada por acuerdo de las partes.

 

3.- Obras de mejora y gastos:  Salvo que tenga la suerte de encontrar un local que se ajuste exactamente a sus necesidades, lo habitual es que tenga que hacer obras de mejora. En función del tipo de negocio, deberá hacer un presupuesto  que requerirá fondos de los que debe disponer.

 

LOCALIZACIÓN

 

La localización afecta a todos los actores implicados: clientes, proveedores y colaboradores.

 

1.- Vecindario: La localización puede ser más o menos relevante en función de su negocio.  Para muchas empresas, como restaurantes o tiendas, una adecuada localización puede suponer el éxito o  el fracaso.   El entorno y los negocios complementarios al suyo son importantes para muchas empresas.

 

2.- Distancia: Se debe valorar la distancia de la residencia habitual hasta el local, pues afecta tanto a sus preferencias personales como a los colaboradores y clientes.

 

3.- Transporte publico: La facilidad para llegar es muy importante en relación con el punto anterior.

 

4.- Carreteras: En ocasiones la magnitud de una distancia puede verse influida por la existencia de vías rápidas: hay sitios más lejanos a los que se puede llegar en menos tiempo.

 

DURACION DEL CONTRATO Y FECHA DE INICIO

 

La duración del contrato depende de sus intereses: en unas ocasiones se busca flexibilidad, y en otras, sobre todo cuando la inversión en obras de mejora es alta, se necesita una duración larga para amortizarlas.

 

1.- Duración del contrato: Mientras se cumplan los términos del contrato, usted podrá permanecer en el mismo durante el plazo de duración que haya firmado. Se pueden firmar:

 

        Arrendamientos a corto plazo: Normalmente en el caso de pequeños negocios que están arrancando, se suelen firmar períodos cortos de tiempo, incluso mes a mes renovado tácitamente salvo preaviso en contrario con el tiempo de antelación que se acuerde en el contrato. El problema de estos arrendamientos a corto plazo es que si las cosas le van bien, la tentación para el arrendador de subirle la renta es alta.

 

        Arrendamientos a largo plazo: Las principales razones para tener un arrendamiento con un plazo más largo son las siguientes:

  •                 Reducción de los costes de transacción: tanto para  arrendador como para arrendatario,      la   búsqueda y  negociación cuestan mucho tiempo y dinero.
  •                 Reducción de las obras de mejora: cada cambio implica  un coste.
  •                 Fondo de comercio: En el cambio de local se pierden  clientes, colaboradores y proveedores.
  •                 Facilidad en la relación entre arrendador y arrendatario.
  •                 Asegurarse un buen local, una vez lo ha encontrado.

 

2.- Fecha de inicio:  Normalmente será difícil que la fecha de entrada en el nuevo local coincida con el fin de su alquiler actual. Además, necesitará un tiempo para hacer las obras de instalación y la mudanza.

 

En próximas entradas continuaremos con la lista de puntos que conviene tener en cuenta a la hora de decidirse por un arrendamiento de local comercial.

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