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En los contratos de arrendamiento, el propietario y el arrendatario tienen una serie de derechos y obligaciones que determinan tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como el Código Civil.
En esta entrada, hacemos una relación de éstos, y en el futuro entraremos al detalle de algunos de estos derechos y deberes.
Derechos y obligaciones del propietario
Derechos
- Recibir la fianza para garantizar que la vivienda será devuelta en condiciones adecuadas.
- Recibir el pago de la renta acordada.
- Que la vivienda se utilice de acuerdo a lo pactado, que se conserve adecuadamente y que el arrendatario repare los daños que por su causa se hubieran producido.
- Aumentar la renta según lo acordado en el contrato.
- Aumentar la renta por obras de mejora una vez transcurridos los tres primeros años del contrato salvo pacto en contrario.
- Interrumpir las prórrogas del arrendamiento, transcurrido el primer año de duración, en caso de necesidad de uso de la vivienda, en determinadas condiciones.
- Instar el cumplimiento del contrato o rescindirlo con indemnización de daños y perjuicios en caso de que el arrendatario realice las prestaciones a las que se obligó.
- Rescindir el contrato por falta de pago, subarrendamiento u obras sin consentimiento, daños en la vivienda, o por realización de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
Obligaciones
- Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad según lo acordado en el contrato.
- Realizar las obras necesarias para la conservación de la vivienda.
- Hacer las reparaciones urgentes, y en caso de hacerlas el inquilino, pagarle su coste.
- Mantener al arrendatario en el goce pacífico mientras dure el contrato.
- Exigir el ingreso de la fianza.
- No exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
- Comunicar con un mes de antelación la actualización de la renta.
- Justificar los gastos que puedan provocar un aumento de la renta pactada originalmente.
Derechos y obligaciones del arrendatario
Derechos
- Negociar con el propietario el precio y la duración del contrato. La revisión del precio solamente se puede hacer una vez al año, pero no va ligada necesariamente a las variaciones del IPC sino que puede ser objeto de un pacto diferente.
- Comprobar el estado de la vivienda y en su caso, el del mobiliario antes de la firma del contrato.
- Comprobar que la persona que actúa en nombre del arrendador tiene poder notarial suficiente o es el propietario del inmueble.
- Disfrutar del uso pacífico de la vivienda sin sufrir perturbaciones por el propietario.
- Derecho a que el propietario garantice que la vivienda tiene las condiciones necesarias para su habitabilidad durante la vigencia del contrato.
- No pagar más de una mensualidad por anticipado.
- Recibir justificante por escrito de los pagos de la renta mensual y cualquier otro concepto que ingrese el arrendatario.
- Realizar obras de mejora en la vivienda que no cambien la configuración de la misma, con el consentimiento del propietario.
- Prolongar el tiempo del contrato hasta tres años, salvo que el arrendatario comunique con un mínimo de 30 días, su voluntad de rescindirlo. Transcurridos los tres años sin notificación alguna de la voluntad de extinguirlo, el contrato se prorroga tácitamente durante un año.
- Rescindir el contrato, a partir de los primeros 6 meses, avisando al arrendador con 30 días de antelación. Si así se ha pactado en el contrato, deberá indemnizar al arrendador con un mes por cada año que reste por cumplir del contrato.
- Recuperar la fianza, una vez finalizado el contrato si no hay desperfectos en la vivienda (ni en su mobiliario en su caso) ni deudas con las compañías de suministros. Es recomendable la firma de una hoja de conformidad. El plazo del propietario para la devolución es de un mes desde la entrega de las llaves. Posteriormente hay derecho a reclamar intereses.
- Continuar como arrendatario aunque cambie el propietario, o en caso de que el nuevo propietario quiera ocupar la vivienda, exigir una indemnización.
- Ceder el alquiler a favor de cónyuge y descendientes en casos de nulidad separación o divorcio.
- Pactar la continuación en el contrato de los herederos en caso de fallecimiento del arrendatario.
- Acordar una reducción del precio del alquiler a cambio de mejoras (autorizadas por el arrendador) en la vivienda.
- Realizar reformas para adaptación a situaciones de discapacidad, previa notificación al arrendador.
- Renunciar al derecho de adquisición preferente: El propietario debe comunicar la venta del inmueble con una antelación mínima de 30 días.
Obligaciones
- Ingresar el pago de la fianza.
- Pagar la renta mensual.
- Conservar la vivienda y abstenerse de realizar actividades molestas, insalubres o ilegales.
- Hacer las reparaciones menores que sean necesarias por el uso ordinario.
- No utilizar la vivienda para otros fines distintos de los pactados con el propietario.
- Pagar los gastos por el mantenimiento del inmueble (servicios, tasas y demás costes) si así se ha pactado con el arrendador.
- Pagar los suministros cuyos recibos le facilite el propietario.
- Reparar los daños que por su culpa o negligencia se hubieran producido.
- Pagar las obras de mejora que con el consentimiento del propietario, se realicen.
- Pagar la renta que falte hasta el fin del contrato si la abandona antes.
- No subarrendar la vivienda sin consentimiento del propietario.
- Soportar las obras de mejora que no puedan esperar a la finalización del contrato.
- Comunicar al arrendador los daños que al inmueble pueda haber infringido un tercero.
Cada uno de estos derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario requieren de matizaciones que sería excesivamente largo detallar aquí y que son objeto de otras entradas en este blog.
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